Аренда жилья в Португалии: цены в Лиссабоне, договор, залог и права арендатора

Обновлено: 20 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

Правила аренды жилья в Гражданском кодексе Португалии не делят арендаторов по гражданству: иностранец снимает квартиру по тем же правилам, что и португалец. Ниже — сколько стоит аренда в Лиссабоне и пригородах по официальной статистике, что обязательно должно быть в договоре, какой залог можно требовать, как продлевается и расторгается договор и насколько арендодатель вправе поднять плату. Правила взяты из Гражданского кодекса Португалии (раздел об аренде жилья), цены — из статистики Национального института статистики (INE) по новым договорам аренды.

Сколько стоит аренда: данные INE

INE считает медианную ставку по новым договорам аренды, которые арендодатели регистрируют в налоговой. Это цены реальных договоров, а не объявлений. За 12 месяцев, закончившихся в июне 2026 года, в Португалии число новых договоров — 151 181, медиана — 9,76 €/м² в месяц, на 9,4% больше, чем годом раньше. Больше всего договоров заключают в Лиссабоне: 17 575 за год.

Большой Лиссабон, северный берег Тежу

Полуостров Сетубал, южный берег

Для сравнения: медиана по Большому Лиссабону — 14,71 €/м², по полуострову Сетубал — 11,56 €/м², в Порту — 14,48 €/м². Цифра «за год» сравнивает медиану 12 месяцев до июня 2026 года с теми же 12 месяцами годом раньше. Свежий квартал дороже годового среднего: во II квартале 2026 года медиана по стране — 10,17 €/м², в Лиссабоне — 17,79 €/м².

Пример: квартира 70 м²

Это расчёт по медиане, а не цена конкретной квартиры: половина договоров дешевле, половина дороже. Ставка зависит от состояния квартиры, этажа, мебели и района внутри муниципалитета.

24 района Лиссабона

Для города Лиссабона INE публикует медиану по каждой из 24 фрегезий (районов). По городу в целом — 17,43 €/м², рост за год +4,6%.

О том, как устроены районы и пригороды и сколько в них стоит покупка, — в статье «Районы Лиссабона и окрестностей».

Объявления об аренде в каталоге RE/MAX Extra

На 20.10.2026 в каталоге 1 050 объявлений об аренде в муниципалитетах агломерации Лиссабона. В таблице — сколько из них квартир и медианная запрашиваемая месячная плата за квартиру; это цена объявления, а не договора, и сравнивать её с медианой INE за м² напрямую нельзя.

Договор аренды: что говорит закон

• Только письменно. Договор аренды жилья заключают в письменной форме. Если договор не оформлен не по вине арендатора, он может доказать аренду иначе — например, тем, что живёт в квартире без возражений владельца и шесть месяцев платит аренду.
• Срок. Договор бывает на определённый срок или бессрочным. Срок — не меньше 1 года и не больше 30 лет; если в договоре стоит меньше или больше, он автоматически приравнивается к этим границам. Если срок не указан вовсе, договор считается заключённым на 5 лет.
• Временное жильё. Минимальный год не действует для договоров на непостоянное проживание или для временных целей — работы, учёбы, туризма, — если эта цель прописана в договоре.
• Продление. Договор на срок по окончании продлевается сам на такой же срок, а если срок был меньше трёх лет — на три года, если в договоре не сказано иное. Для договоров временного проживания автоматического продления нет, если стороны не договорились об обратном.

Залог и предоплата

Закон ограничивает обе суммы. Предоплату аренды можно согласовать письменно не больше чем за два месяца вперёд. Залог (caução) в любой форме — не больше суммы двух месячных плат. При аренде за 1 200 € в месяц это не больше 2 400 € залога и не больше 2 400 € предоплаты.

Если вам предлагают внести залог за три месяца и больше или заплатить вперёд за полгода, это противоречит статье 1076 Гражданского кодекса. Такие условия стоит обсудить до подписания.

Как выехать и когда владелец может не продлить договор

Любая сторона может отказаться от продления, если предупредит заранее. Сроки отсчитывают от даты окончания договора или очередного продления:

Отказ владельца от первого продления вступает в силу не раньше чем через три года после подписания договора: до этого договор продолжает действовать. Исключение — если жильё понадобилось самому владельцу или его детям.

Досрочный выезд

Когда прошла треть срока договора или продления, арендатор может расторгнуть договор в любой момент. Предупредить нужно за 120 дней, если договор на год и больше, и за 60 дней, если меньше года. Договор прекращается в конце календарного месяца. Если владелец сам отказался продлевать договор, арендатор может уехать раньше, предупредив не меньше чем за 30 дней.

Если не выдержать срок предупреждения, договор всё равно прекратится, но придётся заплатить аренду за недостающий период. Эту сумму не платят при вынужденной безработице, стойкой нетрудоспособности или смерти арендатора либо человека, который больше года живёт с ним одним хозяйством.

Насколько можно поднять аренду

Порядок повышения стороны записывают в договоре. Если его там нет, действует общее правило статьи 1077 Гражданского кодекса:

• плату можно повышать раз в год на официальный коэффициент; первый раз — через год после начала договора;
• владелец письменно сообщает коэффициент и новую сумму не меньше чем за 30 дней;
• пропущенные повышения можно применить позже, но не позднее трёх лет с момента, когда их можно было применить впервые.

Коэффициент рассчитывает INE и публикует в Diário da República до 30 октября. На 2026 год он составил 1,0224 (+2,24%), на 2027 год — 1,0256 (+2,56%). Пример: аренда 1 200 € в месяц после повышения в 2027 году — около 1230,72 €.

Регистрация договора и налоги

• Регистрация в налоговой. Владелец сообщает о договоре в налоговую службу (AT) до конца месяца, следующего за началом аренды; так же сообщают об изменениях и расторжении. Если владелец этого не сделал, сообщить о договоре может сам арендатор.
• Гербовый сбор с договора аренды — 10% от одной месячной платы. По закону его несёт владелец, а не арендатор.
• Вычет для арендатора. Тот, кто платит в Португалии подоходный налог (IRS), может вычесть из налога 15% арендной платы за постоянное жильё. Лимит вычета за 2026 год — 900 €, с 2027 года — 1 000 €; при небольших доходах он выше. Учитываются платежи, по которым есть счета или электронные квитанции, сообщённые в налоговую.

Чтобы арендовать жильё и пользоваться вычетом, нужен налоговый номер — как его получить, описано в статье про NIF и счёт в банке.

Порядок действий

1. Получить NIF и открыть счёт в банке.
2. Сравнить объявления с медианой INE по нужному муниципалитету или району.
3. Проверить в проекте договора срок, сумму залога и предоплаты (не больше двух месяцев каждая), порядок повышения платы и кто платит коммунальные услуги.
4. Подписать договор письменно и получать квитанции об оплате.
5. Убедиться, что договор зарегистрирован в налоговой, — это нужно для вычета и для доказательства аренды.

Чего в этой статье нет

Мы не разбираем краткосрочную туристическую аренду (alojamento local), государственные программы помощи с арендой и налоги владельца на доход от сдачи. Цены INE — медианы по договорам за период; конкретная квартира может стоить заметно дороже или дешевле. Если вы думаете не снимать, а покупать, — порядок сделки описан в статье «Как купить недвижимость в Португалии иностранцу».

С чего начать поиск

Актуальные объявления — в каталоге RE/MAX Extra: квартиры в аренду в Лиссабоне, в Кашкайше, в Оэйраше, в Алмаде, дома в аренду в Кашкайше, квартиры в аренду в Порту. С вопросами по конкретному объекту напишите нам.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.