Как купить недвижимость в Португалии иностранцу: пошагово, с налогами 2026 года

Обновлено: 2 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

Сделка с недвижимостью в Португалии устроена одинаково для местных и иностранцев: налоговый номер, проверка объекта, предварительный договор с задатком, уплата налогов и окончательное оформление с регистрацией права. Ниже — каждый шаг по порядку, со ставками 2026 года и ссылками на официальные источники.

Шаг 1. Получить налоговый номер NIF

NIF (Número de Identificação Fiscal) — девятизначный номер налогоплательщика. По разъяснению налоговой службы Португалии (AT), он нужен не только для налогов, но и для договоров, открытия банковского счёта и других повседневных действий. Номер остаётся тем же, даже если человек позже станет налоговым резидентом.

Подать заявление можно двумя способами:

• Через представителя, онлайн. Заявление подаётся в электронной приёмной e-balcão на Portal das Finanças через законного представителя по доверенности. Прикладывают копию паспорта и документ с адресом за рубежом, если адреса нет в паспорте.
• Лично, по предварительной записи — в любом отделении налоговой (Serviço de Finanças) или в Loja do Cidadão. С собой — действующий паспорт и подтверждение зарубежного адреса.

Если заявление подаёт лично гражданин страны вне ЕС, в паспорте должна быть въездная виза — кроме случаев, когда страна имеет безвизовый въезд в Шенгенскую зону или в паспорте стоит виза любой страны ЕС.

Нужен ли налоговый представитель

В момент получения NIF назначать налогового представителя не обязательно. Обязанность появляется позже — когда возникают налоговые отношения с Португалией, а владение недвижимостью в стране к ним относится. С этого момента у нерезидента из страны вне ЕС есть 15 дней, чтобы сделать одно из двух:

• назначить налогового представителя в Португалии;
• подключить электронные уведомления — на Portal das Finanças или через электронный почтовый ящик ViaCTT.

Для жителей стран ЕС, Норвегии, Исландии и Лихтенштейна и то и другое необязательно. Представителем может быть человек или компания с адресом в Португалии; иностранец — только с действующим видом на жительство и статусом налогового резидента.

Шаг 2. Проверить объект до подписания

До любого платежа стоит убедиться, что продавец действительно собственник, на объекте нет залогов и арестов, а фактическое состояние совпадает с документами. Государственная служба оформления сделок Casa Pronta запрашивает для сделки удостоверения личности и налоговые номера сторон, энергетический сертификат, техническую карточку жилья (если она есть) и — для зданий, построенных после 7 августа 1951 года, — документ со ссылкой на разрешение на строительство или освобождение от него.

Требования к документам при сделках менялись в 2024 году, поэтому точный набор для конкретного объекта лучше подтвердить у юриста или нотариуса до подписания.

Шаг 3. Предварительный договор и задаток

Обычно стороны сначала подписывают предварительный договор купли-продажи (contrato-promessa de compra e venda, CPCV). В нём фиксируют цену, порядок оплаты, срок окончательной сделки и размер задатка (sinal) — его величину определяют сами стороны.

Последствия срыва сделки прописаны в статье 442 Гражданского кодекса Португалии: если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца; если обязательство нарушает продавец, покупатель вправе потребовать задаток в двойном размере. Поэтому предварительный договор — не формальность: его текст стоит показать юристу до подписания.

Шаг 4. Налоги при покупке

Покупатель платит два налога, оба — до окончательного оформления.

IMT — налог на переход права собственности

IMT считается с большей из двух сумм: цены в договоре или налоговой стоимости объекта (valor patrimonial tributário). Ставка зависит от того, станет ли жильё основным местом проживания покупателя. Для нерезидента обычно действует вторая таблица — «жильё не для основного проживания».

Ставки до 8% включительно — предельные: каждая применяется только к своей части цены. «Единая ставка» в двух верхних диапазонах, наоборот, применяется ко всей сумме целиком. Таблица действует для материковой Португалии в редакции Закона № 73-A/2025.

Пример. Жильё за 300 000 €, не основное место проживания. Первые 106 346 € облагаются по 1% — 1 063,46 €; следующие 39 124 € по 2% — 782,48 €; следующие 52 877 € по 5% — 2 643,85 €; оставшиеся 101 653 € по 7% — 7 115,71 €. Итого IMT — 11 605,50 €.

Для других объектов ставки фиксированные: сельская земля — 5%, прочая городская недвижимость (например, коммерческая) — 6,5%. Если покупатель — резидент юрисдикции из португальского списка территорий с льготным налогообложением, ставка составляет 10%.

Гербовый сбор

Гербовый сбор (Imposto do Selo) при покупке недвижимости — 0,8% от той же базы, что и IMT (пункт 1.1 Общей таблицы гербового сбора). С 300 000 € это 2 400 €. Если покупка идёт с ипотекой, гербовый сбор отдельно начисляется и на кредит.

Шаг 5. Окончательное оформление и регистрация

Сделку можно оформить у нотариуса или через государственный сервис Casa Pronta Института регистров и нотариата. Он позволяет в одном окне подписать договор купли-продажи и сразу зарегистрировать право собственности; пользоваться им может любой человек или компания, приём — по предварительной записи в любом окне Casa Pronta.

В примере с жильём за 300 000 € без ипотеки обязательные платежи при покупке составят: IMT 11 605,50 € + гербовый сбор 2 400 € + оформление через Casa Pronta 375 € = 14 380,50 €. Услуги юриста и переводчика оплачиваются отдельно.

После покупки: ежегодный налог IMI

Собственник каждый год платит муниципальный налог на недвижимость IMI. Для городской недвижимости ставку в пределах от 0,3% до 0,45% выбирает муниципалитет, для сельской земли она составляет 0,8%. Налог считается от налоговой стоимости объекта, а не от цены покупки.

Даёт ли покупка вид на жительство

Нет. Законом № 56/2023 от 6 октября 2023 года (программа «Mais Habitação») приём новых заявок на вид на жительство за инвестиции в недвижимость прекращён. Продление разрешений, выданных раньше, сохранено. Сама покупка при этом остаётся доступной: права на владение недвижимостью изменения не коснулись.

С чего начать поиск

Посмотреть актуальные предложения можно в каталоге RE/MAX Extra: квартиры в Лиссабоне, дома в Кашкайше и новостройки по всей Португалии.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.