Налог при продаже недвижимости в Португалии в 2026 году: mais-valias для резидентов и нерезидентов

Обновлено: 23 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

Когда собственник продаёт недвижимость в Португалии дороже, чем купил, с прибыли платится подоходный налог IRS. В Кодексе IRS такая прибыль называется mais-valias и относится к категории G. Ниже — как считается прибыль, какая её часть облагается, по каким ставкам платят резиденты и нерезиденты и когда налог платить не нужно. Всё сверено с текстом Кодекса IRS на сайте налоговой службы Португалии (Portal das Finanças) в редакции на октябрь 2026 года.

Как считается прибыль

Формула задана статьями 10, 44–46, 50 и 51 Кодекса IRS:

• цена продажи (valor de realização) — сумма в договоре. Если налоговая стоимость объекта, по которой покупатель платит IMT, выше цены, берут её (статья 44); продавец может доказать, что реально получил меньше;
• минус цена покупки (valor de aquisição) — сумма, с которой при покупке считали IMT (статья 46). Для унаследованного или подаренного жилья — стоимость, с которой считали гербовый сбор (статья 45);
• цену покупки умножают на коэффициент обесценения валюты, если между покупкой и продажей прошло больше 24 месяцев (статья 50). Коэффициенты каждый год утверждает приказ министерства финансов;
• минус расходы на улучшение объекта за последние 12 лет — ремонт, реконструкция, — если они подтверждены документами (статья 51);
• минус расходы на покупку и продажу, которые были необходимы и реально понесены, — например, налоги при покупке и комиссия агентства при продаже (статья 51).

Расходы принимаются только с документами: счета-фактуры с налоговым номером продавца (NIF), договоры подряда, платёжки. Храните их с первого дня владения: ремонт учитывается за 12 лет.

Коэффициент инфляции

Коэффициенты публикуют в конце каждого года для продаж этого года. Для продаж 2025 года действует приказ (Portaria) № 382/2025/1 от 11 ноября 2025 года. Несколько значений из него:

Для продаж 2026 года будет новая таблица — её публикуют ближе к концу года, и значения в ней могут отличаться.

Какая часть прибыли облагается

По статье 43 Кодекса IRS сначала складывают все прибыли и убытки от продажи недвижимости за год. Если итог положительный, в налоговую базу идёт 50% этой суммы. Полностью прибыль учитывается только в одном случае: объект получал безвозвратную господдержку больше 30% налоговой стоимости и продан раньше чем через 10 лет.

До 2023 года нерезиденты платили 28% со всей прибыли. Закон № 24-D/2022 отменил эту ставку: теперь половина прибыли нерезидента облагается так же, как у резидента.

Ставки

Облагаемые 50% прибыли прибавляют к остальным доходам за год и считают налог по общей шкале статьи 68 Кодекса IRS. Шкала на 2026 год (Закон № 73-A/2025):

С облагаемого дохода свыше 80 000 € дополнительно берётся налог солидарности: 2,5% с части от 80 000 до 250 000 € и 5% с части свыше 250 000 € (статья 68-A).

Нерезидент

Прибыль нерезидента от продажи недвижимости в Португалии тоже облагается по шкале (статья 22, пункт 3). Но ставку определяют с учётом всех его доходов, включая полученные за границей (статья 22, пункт 10). Поэтому при высокой зарплате в другой стране ставка на португальскую прибыль будет выше, чем в примере ниже, где других доходов нет.

Как будет учтён налог, уплаченный в Португалии, в стране налогового резидентства, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между странами.

Пример расчёта

Квартира куплена в 2015 году за 200 000 € — с этой суммы считали IMT. В 2026 году она продаётся за 380 000 €. Для примера берём коэффициент 2025 года — 1,20; для продажи 2026 года он будет свой. Остальные суммы условные:

Если других доходов в году нет, налог по шкале: 46 566 € по средней ставке 26,472% — 12 326,95 €, оставшиеся 2 434 € по 44,6% — 1 085,56 €. Итого 13 412,51 €, или около 13,7% от прибыли. При тех же цифрах, но с другими доходами налог будет больше.

Когда налог не платят

Покупка нового основного жилья

Пункт 5 статьи 10 освобождает прибыль от продажи основного жилья (habitação própria e permanente), если выполнены все условия:

• выручка за вычетом погашенного ипотечного кредита на этот объект вложена в покупку, строительство, расширение или ремонт другого основного жилья в Португалии или в другой стране ЕС или ЕЭЗ (если с ней есть обмен налоговой информацией);
• вложение сделано в окне от 24 месяцев до продажи до 36 месяцев после неё;
• намерение вложить деньги и сумма указаны в декларации за год продажи;
• проданное жильё было основным — налоговый адрес продавца или его семьи был там 12 месяцев до продажи. Исключение — изменения в семье: брак, развод, рождение детей (пункт 26);
• новое жильё становится основным в течение 12 месяцев после покупки, и в нём регистрируют налоговый адрес (пункт 6).

Если вложена только часть выручки, освобождается пропорциональная часть прибыли (пункт 12). Если условия не выполнены, налог доплачивают с компенсационными процентами (пункт 31).

Основным жильём считается адрес, где у человека налоговое резидентство, поэтому это освобождение на практике доступно налоговым резидентам Португалии.

Вложение в жильё под аренду (2026–2029)

Декрет-закон № 97/2026 добавил в статью 10 пункты 7–9. Они действуют для продаж с 1 января 2026 по 31 декабря 2029 года и касаются любого жилья, а не только основного. Прибыль освобождается, если:

• выручка за вычетом погашенного кредита вложена в жильё в Португалии, которое будет сдаваться для проживания;
• вложение сделано в окне от 24 месяцев до продажи до 36 месяцев после неё, и намерение указано в декларации;
• договор аренды заключён в течение шести месяцев, а арендная плата не выше 2,5 минимальных зарплат 2026 года — 2 300 € в месяц;
• жильё сдаётся не меньше 36 месяцев за первые пять лет и не продаётся пять лет.

Пенсионеры и люди старше 65 лет

Пункт 10 статьи 10 освобождает прибыль от продажи основного жилья, если продавец или супруг на пенсии или старше 65 лет и в течение шести месяцев вкладывает выручку в страхование жизни, пенсионный фонд, государственный накопительный режим или общеевропейский пенсионный продукт PEPP с регулярными выплатами не меньше 10 лет.

Жильё, купленное до 1989 года

Кодекс IRS вступил в силу 1 января 1989 года. По переходной статье 5 Декрета-закона № 442-A/88 доходы, которые не облагались прежним налогом на прирост стоимости 1965 года, облагаются IRS, только если имущество куплено после этой даты. Для участков под застройку и сельской земли есть особенности — их стоит проверить с консультантом.

Как и когда декларировать

Продажу указывают в годовой декларации IRS (Modelo 3, приложение G) за год сделки. Декларацию подают через Portal das Finanças с 1 апреля по 30 июня следующего года (статья 60). Для продажи в 2026 году — с 1 апреля по 30 июня 2027 года. Нерезидент подаёт её так же; для доступа к порталу нужен налоговый номер — как его получить, описано в статье «NIF и счёт в банке в Португалии для иностранца».

Освобождения зависят от деталей: дат, налогового адреса, кредита, состава семьи. До подписания договора продажи стоит посчитать налог с бухгалтером или налоговым консультантом.

Связанные статьи

Налоги при покупке и ежегодные налоги собственника — IMT, гербовый сбор, IMI и AIMI — разобраны в статье «Налоги на недвижимость в Португалии». Сколько стоит владение жильём каждый год — в статье «Содержание недвижимости в Португалии». Порядок сделки — в статье «Как купить недвижимость в Португалии иностранцу».

Если вы собираетесь продавать, расскажите об объекте — агент RE/MAX Extra свяжется с вами. Если выручку нужно вложить в новое жильё, посмотрите квартиры в Лиссабоне, дома в Кашкайше и новостройки.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.