Содержание недвижимости в Португалии: IMI, кондоминиум и страховка — сколько платит владелец

Обновлено: 21 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

После покупки у владельца в Португалии остаются ежегодные расходы: налог IMI, взносы в кондоминиум и страховка. Ниже — из чего складываются эти расходы, сколько составляет IMI в Лиссабоне, Кашкайше, Порту и Алгарве по официальной таблице налоговой, когда его платить, кто вносит деньги в кондоминиум и что из этого проверить до сделки.

Из чего складываются расходы владельца

• IMI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Платят все владельцы, резиденты и нерезиденты.
• AIMI — надбавка к IMI, только если налоговая стоимость жилья у одного владельца больше 600 000 €. Подробно — в статье «Налоги на недвижимость в Португалии».
• Кондоминиум — доля в общих расходах дома, если вы купили квартиру, плюс обязательный резервный фонд.
• Страховка от пожара — обязательна для зданий с кондоминиумом: и для квартир, и для общих частей.
• Налоговый представитель — для владельцев, живущих за пределами ЕС и ЕЭЗ, если они не подключили электронные уведомления налоговой.

Коммунальные услуги — свет, вода, газ, интернет — оплачиваются по договорам с поставщиками и зависят от потребления. В этой статье их не считаем.

IMI: сколько и кому платить

Для городской недвижимости ставка IMI — от 0,3% до 0,45% налоговой стоимости объекта (VPT) в год (статья 112 Кодекса IMI). Налоговая стоимость — это оценка по правилам Кодекса IMI, а не цена, за которую вы купили. Точную ставку на каждый год утверждает собрание муниципалитета; можно установить и отдельные ставки для разных фрегезий. Решение о ставке муниципалитет должен передать в налоговую до 31 декабря; если не успел, применяется минимальная ставка 0,3%.

Налог считают за календарный год. Платит тот, кто записан владельцем в налоговом реестре на 31 декабря этого года (статья 113). Налоговая начисляет IMI в феврале — апреле следующего года. Если вы купили квартиру в октябре 2026 года, IMI за весь 2026 год придёт вам, а не продавцу, и платить его вы будете в 2027 году.

Ставки IMI за 2025 год (налог платят в 2026 году)

Ниже — ставки для городской недвижимости из таблицы Portal das Finanças «Taxas IMI por município». Ставки за 2026 год муниципалитеты ещё передают в налоговую: на 21 октября 2026 года в таблице их почти нет.

Лиссабон и пригороды

Южный берег Тежу (округ Сетубал)

Порту и пригороды

Алгарве (округ Фару)

Лагуш (Алгарве) и Гондомар (под Порту) установили ставки по фрегезиям — их смотрят на Portal das Finanças по конкретному району. Самая высокая ставка в этих таблицах — 0,45% в Оэйраше.

Когда платить

Срок зависит от суммы налога (статья 120 Кодекса IMI):

Если налог меньше 10 €, его не начисляют вовсе (статья 113). Если не заплатить одну часть в срок, к оплате сразу становятся все оставшиеся.

Пример: налоговая стоимость 150 000 €

Расчёт для квартиры с налоговой стоимостью 150 000 € по ставкам 2025 года:

Когда IMI выше

• Если городская недвижимость пустует больше года или находится в руинах, ставка утраивается (статья 112, пункт 3): в Лиссабоне это 0,90% вместо 0,30%. Для объекта из примера — 1 350 € в год.
• В зонах градостроительного давления муниципалитет может поднять ставку до 25% для жилья, которое не сдаётся и не служит владельцу постоянным домом, — то есть для второго дома, где вы бываете наездами, — и до 100% для жилья в краткосрочной аренде (alojamento local) (пункт 19). При надбавке 25% лиссабонская ставка составила бы 0,375%, а IMI из примера — 562,50 €.
• Муниципалитет может поднять ставку до 30% для ветхих зданий, которые не выполняют своей функции или угрожают безопасности (пункт 8).
• Ставка 7,5% применяется к недвижимости компаний, зарегистрированных в странах и территориях из списка Минфина с льготным налогообложением, и к компаниям, которые такие структуры контролируют. К частным лицам она не применяется (пункты 4 и 17).

Когда IMI меньше или его нет

• Освобождение на 3 года (статья 46 Устава налоговых льгот, EBF): для жилья, купленного для постоянного проживания, если налоговая стоимость не больше 125 000 €, а совокупный доход семьи за прошлый год — не больше 153 300 €. Налоговый адрес нужно перенести в эту квартиру в течение 6 месяцев после покупки. При покупке освобождение дают автоматически. Муниципалитет может продлить его ещё на 2 года. Получить эту льготу можно не больше двух раз.
• Скидка для семей с иждивенцами (статья 112-A Кодекса IMI) — если её утвердил муниципалитет: 30 € в год при одном иждивенце, 70 € — при двух, 140 € — при трёх и больше. Действует для постоянного жилья, где у семьи налоговый адрес.
• Для сданного в аренду жилья муниципалитет может снизить ставку до 20% в выбранных им районах (статья 112, пункт 7).

Освобождение и семейная скидка рассчитаны на тех, кто живёт в Португалии и держит налоговый адрес в этой квартире; для второго дома они не работают. Для сдаваемого жилья есть отдельный случай: квартира, купленная при первой продаже (новостройка или перестроенный дом) и сданная под постоянное жильё арендатора, тоже может получить 3 года освобождения при тех же лимитах — отсчёт идёт с первого договора аренды (статья 46 EBF, пункт 3).

Кондоминиум: взносы и резервный фонд

В доме, разделённом на квартиры (propriedade horizontal), общими частями — крышей, фасадом, лестницами, лифтами — управляют собрание собственников и администратор. Расходы на содержание общих частей и общие услуги делят пропорционально доле квартиры в стоимости дома (статья 1424 Гражданского кодекса). Доля указана в документе о разделе дома, обычно в промилле (‰).

• В расходах на лифт участвуют только владельцы квартир, к которым лифт идёт.
• Расходы на части дома, которыми пользуется только один собственник, — например, на террасу в его пользовании, — несёт он сам.
• Правилами кондоминиума часть общих услуг можно делить поровну или по фактическому пользованию, если это одобрило большинство собственников с большинством стоимости дома и никто не возразил.

Кроме текущих взносов каждый кондоминиум обязан держать резервный фонд на ремонт здания. Каждый собственник вносит в него не меньше 10% от своей доли остальных расходов (статья 4 Декрета-закона 268/94). Фонд хранят на банковском счёте, распоряжается им собрание.

Пример расчёта: годовой бюджет дома — 24 000 €, доля квартиры — 40‰. Ваша часть расходов — 960 € в год, плюс не меньше 96 € в резервный фонд, итого от 1 056 €. Реальную сумму покажут бюджет и протокол последнего собрания.

Если не платить

Протокол собрания, где утверждены взносы с суммой и сроком для каждого собственника, — это исполнительный документ (статья 6 Декрета-закона 268/94). Администратор обязан подать иск о взыскании в течение 90 дней после первой просрочки, если долг не меньше социального индекса IAS этого года и собрание не решило иначе. Взыскать можно также пени по законной ставке и штрафы, если их утвердило собрание или они есть в правилах кондоминиума.

Долги продавца при покупке

Перед продажей квартиры продавец запрашивает у администратора письменную справку: какие взносы действуют, в каком размере и с какими сроками, и есть ли долги (статья 1424-A Гражданского кодекса). Администратор выдаёт её не позже чем через 10 дней; справка обязательна для оформления сделки. Покупатель может от неё отказаться, но тогда в договоре прямо записывают, что он берёт на себя возможные долги продавца перед кондоминиумом. Взносы со сроком оплаты после перехода права собственности платит новый владелец. Как устроена сама сделка, описано в статье «Как купить недвижимость в Португалии иностранцу».

Страховка

Для здания с кондоминиумом страховка от пожара обязательна — и для каждой квартиры, и для общих частей (статья 1429 Гражданского кодекса). Заключают её сами собственники. Если кто-то не сделал этого в срок и на сумму, которые утвердило собрание, полис оформляет администратор и затем взыскивает премию с этого собственника. Страховую сумму обновляют каждый год (статья 5 Декрета-закона 268/94).

Если покупка в ипотеку, банк потребует свои страховки, но обязан принять полис любой страховой компании с равноценным покрытием — подробнее в статье «Ипотека в Португалии для нерезидента».

Если вы сдаёте жильё

Расходы на сдаваемую квартиру по умолчанию несёт арендодатель, если договор не говорит иначе и закон не возлагает их на арендатора (статья 1030 Гражданского кодекса). То есть IMI, взносы в кондоминиум и страховка остаются на владельце, пока в договоре аренды прямо не записано другое. Правила договора аренды — в статье «Аренда жилья в Португалии».

Налоговый представитель для нерезидента

Владелец, который живёт за границей, по общему правилу должен назначить налогового представителя с адресом в Португалии (статья 19 Общего налогового закона, LGT). Для жителей стран ЕС и ЕЭЗ это необязательно. Жителям других стран представитель не нужен, если они подключили электронные уведомления налоговой — через Portal das Finanças или единый цифровой адрес. Отключить такие уведомления житель страны вне ЕС и ЕЭЗ может только после того, как назначит представителя. Без представителя или электронных уведомлений нерезидент не сможет, например, обжаловать начисление налога.

Налоговый номер NIF и связь с налоговой — в статье про NIF и счёт в банке.

Что проверить до покупки

• Налоговую стоимость (VPT) объекта и ставку IMI муниципалитета — по ним считается налог на годы вперёд.
• Справку администратора о взносах и долгах по квартире.
• Бюджет кондоминиума и протоколы последних собраний: размер взносов, резервного фонда и утверждённых ремонтов.
• Полис страховки здания от пожара.
• Если вы живёте за пределами ЕС, подключите электронные уведомления налоговой или назначьте представителя.

Квартиры и дома в продаже — в каталоге RE/MAX Extra: квартиры в Лиссабоне, в Кашкайше, в Оэйраше, в Алмаде, в Порту, дома в Кашкайше.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.