Ипотека в Португалии для нерезидента: сколько даст банк и что платить сверх взноса

Обновлено: 12 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

Банки Португалии выдают жилищные кредиты и тем, кто в стране не живёт. Отдельного закона «об ипотеке для нерезидентов» нет: действуют общие правила для потребителей и лимиты, которые Банк Португалии рекомендует всем банкам. Ниже — какую часть цены может покрыть кредит, как банк считает нагрузку на доход, что придётся заплатить сверх первого взноса и какие права есть у заёмщика. Цифры взяты из Рекомендации Банка Португалии № 1/2026, Портала банковского клиента и Кодекса гербового сбора.

Сколько даст банк: лимит от цены объекта

Главное ограничение — отношение суммы кредита к стоимости объекта (LTV). С 1 августа 2026 года действует новая рекомендация Банка Португалии; она заменила рекомендацию 2018 года. Лимит зависит от цели кредита, а не от гражданства заёмщика:

Собственным постоянным жильём рекомендация называет место, где заёмщик или его семья устойчиво держат центр своей семейной жизни. Покупатель, который остаётся жить за границей, под это определение не подходит — для него потолок 80%. Если вы переезжаете и объект станет вашим постоянным домом, применяется лимит 90%.

Стоимость для расчёта — меньшая из двух величин: цена покупки или оценка. Оценку делает оценщик недвижимости. Если объект за 400 000 € оценили в 380 000 €, 80% считают от 380 000 € — это 304 000 €, и собственных средств нужно уже 96 000 €, а не 80 000 €.

Раньше для объектов, которые принадлежат самим банкам, допускался кредит до 100% стоимости. Новая рекомендация эту льготу отменила: теперь и для них действуют общие 90% и 80%.

Все эти цифры — верхние границы. В рекомендации прямо сказано, что они не освобождают банк от собственной оценки платёжеспособности каждого заёмщика. Банк вправе предложить меньше; условия для конкретного покупателя видны только в его расчёте.

Нагрузка на доход и срок

Не больше 45% дохода на все кредиты

Второй лимит — доля дохода, которая уходит на платежи (DSTI). С 1 августа 2026 года она снижена с 50% до 45%. Как её считают:

• в числителе — ежемесячные платежи по всем кредитам заёмщика, уже имеющимся и новому;
• платёж по новому кредиту берут с запасом на рост процентной ставки;
• в знаменателе — доход после налогов и обязательных социальных взносов, годовая сумма делится на 12;
• доход подтверждают последней налоговой декларацией и (или) сведениями о доходе за три предыдущих месяца.

Пример: при чистом доходе 6 000 € в месяц все платежи по кредитам вместе не должны превышать 2 700 €. Если по окончании срока кредита заёмщику будет больше 70 лет, банк уменьшает расчётный доход не менее чем на 20% за соответствующие годы — кроме случая, когда заёмщик уже на пенсии.

Исключения возможны: в каждом полугодии до 10% выданной банком суммы кредитов может выходить за 45%, но банк обязан обосновать такое решение.

Срок — до 40 или до 35 лет

Если заёмщиков несколько, срок определяют по возрасту старшего. Платежи должны быть регулярными и включать и основной долг, и проценты.

Что платить сверх первого взноса

Кредит покрывает часть цены, но не налоги и не расходы на оформление. К взносу добавляются:

• налог IMT на покупку. Нерезидент платит за жильё 7,5% со всей суммы, кроме случаев из закона — подробно в статье о налогах на недвижимость;
• гербовый сбор с покупки — 0,8% цены;
• гербовый сбор с суммы кредита — 0,6%, если срок кредита пять лет и больше;
• страховки, которые требует банк, оценка объекта, комиссии банка, нотариус и регистрация — суммы зависят от банка и объекта.

Отдельно с процентов по кредитам берут гербовый сбор 4%, но проценты по займам на покупку, строительство, реконструкцию или улучшение собственного жилья от него освобождены (статья 7 Кодекса гербового сбора). Ипотека как залог отдельным сбором не облагается, когда её оформляют одновременно с кредитом.

Пример: дом за 400 000 € для нерезидента

В расчёт не вошли страховки, оценка, комиссии банка, нотариус и регистрация. Пример исходит из того, что оценка не ниже цены, а банк согласился на максимальные 80%.

Как проходит оформление

1. Получить налоговый номер и открыть счёт — как это сделать, описано в статье про NIF и счёт в банке.
2. Запросить расчёт в одном или нескольких банках. Уже на этом этапе банк обязан выдать европейскую стандартизированную информационную форму (ESIS) со всеми условиями и расходами — по ней удобно сравнивать предложения.
3. Передать банку документы для оценки платёжеспособности и дождаться оценки объекта.
4. Получить одобрение: банк выдаёт новую форму ESIS с согласованными условиями и проект договора.
5. Выдержать срок на размышление и подписать договор.

Предложение из формы ESIS связывает банк не меньше 30 дней. У заёмщика, а если есть поручитель — и у него, есть не меньше семи дней на размышление: в это время подписать кредитный договор нельзя. Учитывайте эти сроки, когда договариваетесь с продавцом о дате сделки.

Что банк вправе требовать, а что нет

• Банк не может ставить выдачу кредита в зависимость от покупки других своих продуктов.
• Исключения два: текущий счёт и страховка. При этом банк обязан принять счёт, открытый в другом банке, и страховой полис любой компании с равноценным покрытием.
• Банк может предложить скидку к ставке за дополнительные продукты. Если позже от них отказаться, ставку можно поднять только в течение года после отказа.
• Брать комиссию за обработку ежемесячного платежа запрещено.

Досрочное погашение

Погасить кредит раньше срока можно в любой момент — частично или полностью. О частичном погашении банк предупреждают за семь рабочих дней, и оно делается в день очередного платежа; о полном — за десять рабочих дней. Комиссия ограничена:

При досрочном возврате 100 000 € это не больше 500 € при плавающей ставке и не больше 2 000 € при фиксированной. Комиссию не берут, если причина погашения — смерть, безработица или переезд по работе одного из заёмщиков. Те же правила действуют при переводе кредита в другой банк.

Чего в этой статье нет

Мы не приводим процентные ставки и «типичный» процент финансирования для иностранцев: они различаются по банкам, меняются и не закреплены ни в законе, ни в рекомендации Банка Португалии. Одобрение кредита зависит от решения банка — заранее его не может обещать никто. Перед подписанием предварительного договора с продавцом стоит получить от банка расчёт и понять, успеваете ли вы по срокам.

Общий порядок сделки — в статье «Как купить недвижимость в Португалии иностранцу».

С чего начать поиск

Актуальные предложения — в каталоге RE/MAX Extra: квартиры в Лиссабоне, дома в Кашкайше, квартиры в Порту. С вопросами по конкретному объекту напишите нам.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.