Районы Лиссабона и окрестностей: где покупать и сколько стоит жильё

Обновлено: 16 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

Когда говорят «квартира в Лиссабоне», имеют в виду разное: дом в старом центре, новостройку у реки в Парке-даш-Насойнш или виллу в Кашкайше. Ниже — как устроена территория, сколько в каждой части стоит жильё по официальной статистике и сколько предложений сейчас есть в нашем каталоге.

Город, агломерация и округ — не одно и то же

Город Лиссабон — это муниципалитет (concelho) Лиссабон. По закону 2012 года он делится на 24 района — фрегезии (freguesias). По переписи 2021 года в нём живут 544 851 человек.

Лиссабонская агломерация (Área Metropolitana de Lisboa, AML) — 18 муниципалитетов, где по той же переписи живут 2 871 133 человека: это самая населённая часть страны. Она делится на две части: Большой Лиссабон (Grande Lisboa) на северном берегу Тежу и полуостров Сетубал (Península de Setúbal) на южном.

Самые населённые муниципалитеты агломерации — Лиссабон, Синтра (385 954 жителя) и Кашкайш (214 134). Самые маленькие — Алкошете (19 148), Сезимбра (52 465) и Монтижу (55 732).

Есть ещё округ (distrito) Лиссабон — административное деление другого уровня: в округ Лиссабон входят и муниципалитеты за пределами агломерации (например, Торриш-Ведраш и Аленкер), а южный берег относится к округу Сетубал. В объявлениях адрес обычно пишут цепочкой «фрегезия, муниципалитет, округ» — например, «Carcavelos e Parede, Cascais, Lisboa».

Цены сделок по муниципалитетам

Статистический институт Португалии (INE) каждый квартал публикует медианную цену квадратного метра по реальным сделкам с жильём — не по объявлениям. Последние данные — за I квартал 2026 года: по стране 2 337 €/м² (+19,8% за год), по Большому Лиссабону 3 836 €/м² (+20,5%), по полуострову Сетубал 2 996 €/м² (+28,9%).

Северный берег: Большой Лиссабон

Южный берег: полуостров Сетубал

Самые дорогие в агломерации — Лиссабон, Кашкайш и Оэйраш; INE называет их и самыми дорогими среди крупных муниципалитетов страны. Самый доступный в агломерации — Палмела (2 525 €/м²). Быстрее всего растут цены там, где они были ниже: Баррейру +40,6%, Мойта +34,3%, Вила-Франка-де-Шира +32,2%. В Кашкайше и Оэйраше рост за год самый медленный в агломерации — +11,7% и +13,3%.

INE отдельно отмечает: в Большом Лиссабоне медианная цена квадратного метра в сделках, где покупатель — налоговый нерезидент, на 34,5% выше, чем у покупателей-резидентов.

Пример: квартира 80 м² по медианной цене

Медиана — середина всех сделок за квартал, в неё попадают и старые квартиры без ремонта, и новостройки. Конкретный объект может стоить заметно дороже или дешевле: на цену влияют фрегезия, год постройки, этаж, вид, парковка и состояние. Налоги при покупке считаются сверху — о них в статье «Налоги на недвижимость в Португалии».

24 района самого Лиссабона

Нынешнюю карту города установил Закон № 56/2012 о реорганизации Лиссабона: вместо 53 прежних фрегезий стало 24. Тринадцать новых районов получились слиянием старых — например, в Санта-Мария-Майор объединили двенадцать фрегезий исторического центра (Mártires, Sacramento, São Nicolau, Madalena, Santa Justa, Sé, Santiago, São Cristóvão e São Lourenço, Castelo, Socorro, São Miguel и Santo Estêvão), а Белен — это бывшие São Francisco Xavier и Santa Maria de Belém. Район Парке-даш-Насойнш создан заново. Десять фрегезий сохранили названия, но получили новые границы. В 2015 году Закон № 85/2015 уточнил границы нескольких районов.

В документах, оформленных до реформы, объект может числиться в прежней фрегезии. Для проверки адреса и границ ориентируйтесь на нынешние названия — они же используются в объявлениях.

INE не публикует цены сделок по отдельным фрегезиям Лиссабона в квартальной таблице, поэтому ниже — цены предложения по нашему каталогу на 16.10.2026: сколько квартир продаётся в каждом районе и медианная запрашиваемая цена (округлена до 500 €).

Цены в объявлениях выше цен сделок и сильно зависят от того, что сейчас выставлено: несколько новостроек или домов с видом на реку сдвигают медиану района вверх, большое количество квартир под ремонт — вниз. Таблица показывает, где больше выбора и какой порядок цен, а не точную стоимость.

Что сейчас продаётся вокруг Лиссабона

По тем же 18 муниципалитетам в нашем каталоге на 16.10.2026 — 9 770 объектов в продаже. Ссылки в таблице ведут на квартиры в каждом муниципалитете.

Дома и виллы ищите в разделах по типу объекта — например, дома в Кашкайше. Новые жилые комплексы собраны в разделе новостройки, аренда — в разделе квартиры в аренду в Лиссабоне.

Метро за пределами города

Лиссабонское метро выходит за границы муниципалитета: с 2004 года оно доходит до Одивелаша и Амадоры. Синяя линия обслуживает станцию Reboleira — пересадку на пригородную железнодорожную линию Синтры. Ещё одно продление связало станцию Oriente с аэропортом.

При выборе пригорода стоит заранее проверить, сколько занимает дорога до работы или школы в часы пик, есть ли рядом станция и как часто ходят поезда — расписания публикуют сами перевозчики.

Как сузить выбор

1. Определите бюджет с учётом налогов. При покупке платят налог IMT и гербовый сбор, для нерезидентов ставка IMT на жильё своя — расчёт в статье о налогах.
2. Сравните бюджет с медианой муниципалитета из таблицы INE: так видно, где он соответствует средней сделке, а где придётся выбирать из более скромных вариантов.
3. Посмотрите предложение по районам в каталоге и сравните цены в объявлениях с ценами сделок.
4. Если нужен кредит, заранее узнайте условия банков для нерезидентов — об этом статья «Ипотека в Португалии для нерезидента».
5. Пройдите сделку по шагам: налоговый номер, проверка объекта, договор с задатком, оформление — в статье «Как купить недвижимость в Португалии».

Подобрать объекты в нужных районах и организовать просмотры поможет наша команда — свяжитесь с нами.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.