Районы Порту и пригородов: где покупать и сколько стоит жильё
Обновлено: · RE/MAX Extra
Коротко
- Под «Порту» понимают разные территории: город из 7 районов (фрегезий) и агломерацию из 17 муниципалитетов, часть которых относится к другому округу — Авейру.
- За 12 месяцев до июня 2026 года медианная цена сделки с жильём в городе Порту — 3 631 €/м², в Матозиньюше — 3 183 €/м², в Эшпинью — 2 797 €/м² (INE).
- В среднем по агломерации — 2 500 €/м² (+17,4% за год), по стране — 2 264 €/м².
- В самом Порту дороже всего прибрежный район Алдоар, Фош-ду-Дору и Неволжилде (4 359 €/м²), дешевле всего — Кампанья на востоке (2 836 €/м²).
- Во II квартале 2026 года покупатели с иностранным налоговым резидентством платили в агломерации Порту за квадратный метр в среднем на 37,5% больше, чем местные.
«Квартира в Порту» может означать дом в историческом центре, квартиру у океана в Фош-ду-Дору или новостройку в Вила-Нова-ди-Гае на другом берегу Дору. Ниже — как устроена территория, сколько в каждой части стоит жильё по официальной статистике и сколько предложений сейчас есть в нашем каталоге.
Город, агломерация и округ — не одно и то же
Город Порту — это муниципалитет (concelho) Порту. Он делится на 7 районов — фрегезий (freguesias). Три из них — объединения (União das Freguesias) нескольких прежних фрегезий: например, весь исторический центр — Седофейта, Санту-Илдефонсу, Се, Мирагая, Сан-Николау и Витория — сейчас одна фрегезия.
Агломерация Порту (Área Metropolitana do Porto, AMP) — 17 муниципалитетов вокруг города. Кроме Порту в неё входят Вила-Нова-ди-Гая, Матозиньюш, Майя, Гондомар, Валонгу, Повуа-де-Варзин, Вила-ду-Конде, Эшпинью и ещё восемь муниципалитетов подальше от центра.
Агломерация и округ (distrito) Порту не совпадают. Шесть муниципалитетов агломерации — Арока, Вале-де-Камбра, Оливейра-де-Аземейш, Сан-Жуан-да-Мадейра, Санта-Мария-да-Фейра, Эшпинью — относятся к округу Авейру, а часть муниципалитетов округа Порту (например, Пенафиел и Амаранте) в агломерацию не входит. В каталоге объекты в этих шести муниципалитетах ищите в округе Авейру.
Цены сделок по муниципалитетам
Статистический институт Португалии (INE) каждый квартал публикует медианную цену квадратного метра по реальным сделкам с жильём — не по объявлениям. Последние данные — за 12 месяцев до июня 2026 года: по стране 2 264 €/м² (+17,7% за год), по агломерации Порту 2 500 €/м² (+17,4%), в городе Порту 3 631 €/м² (+18,7%).
Только за II квартал 2026 года медиана по агломерации — 2 669 €/м², в Порту — 3 846 €/м². Сделок в агломерации за квартал было 5 770 — на 16,2% меньше, чем годом раньше; цены при этом продолжали расти.
| Муниципалитет | Медиана, 12 мес. до июня 2026 | За год | Сделок во II кв. 2026 |
|---|---|---|---|
| Порту | 3 631 €/м² | +18,7% | 965 |
| Матозиньюш | 3 183 €/м² | +14,9% | 584 |
| Эшпинью | 2 797 €/м² | +13,2% | 79 |
| Вила-Нова-ди-Гая | 2 652 €/м² | +16,3% | 1 266 |
| Майя | 2 557 €/м² | +16,4% | 510 |
| Повуа-де-Варзин | 2 472 €/м² | +18,7% | 202 |
| Гондомар | 2 348 €/м² | +23,4% | 509 |
| Вила-ду-Конде | 2 333 €/м² | +16,2% | 229 |
| Валонгу | 2 320 €/м² | +23% | 352 |
| Трофа (Trofa) | 1 959 €/м² | +18,9% | 85 |
| Сан-Жуан-да-Мадейра (São João da Madeira) | 1 916 €/м² | +32,1% | 90 |
| Санта-Мария-да-Фейра (Santa Maria da Feira) | 1 766 €/м² | +18,8% | 368 |
| Санту-Тирсу (Santo Tirso) | 1 729 €/м² | +28,5% | 135 |
| Паредеш (Paredes) | 1 705 €/м² | +23,6% | 156 |
| Оливейра-де-Аземейш (Oliveira de Azeméis) | 1 507 €/м² | +24,4% | 168 |
| Вале-де-Камбра (Vale de Cambra) | 1 200 €/м² | +1,5% | 40 |
| Арока (Arouca) | 1 051 €/м² | -1,8% | — |
Порту и Матозиньюш — самые дорогие муниципалитеты агломерации, за ними идут Эшпинью, Вила-Нова-ди-Гая и Майя. Самые доступные — Арока, Вале-де-Камбра и Оливейра-де-Аземейш вдали от побережья. Быстрее всего за год подорожало жильё в Сан-Жуан-да-Мадейре (+32,1%), Санту-Тирсу (+28,5%) и Оливейра-де-Аземейше (+24,4%).
По Ароке INE не публикует квартальные данные о сделках — их слишком мало, поэтому в столбце сделок прочерк. В небольших муниципалитетах медиана за год может заметно меняться из-за нескольких сделок.
Пример: квартира 80 м² по медианной цене
| Муниципалитет | Медиана | 80 м² × медиана |
|---|---|---|
| Порту | 3 631 €/м² | 290 480 € |
| Матозиньюш | 3 183 €/м² | 254 640 € |
| Вила-Нова-ди-Гая | 2 652 €/м² | 212 160 € |
| Майя | 2 557 €/м² | 204 560 € |
| Гондомар | 2 348 €/м² | 187 840 € |
| Валонгу | 2 320 €/м² | 185 600 € |
Медиана — середина всех сделок за период, в неё попадают и старые квартиры без ремонта, и новостройки. Конкретный объект может стоить заметно дороже или дешевле: на цену влияют район, год постройки, этаж, вид, парковка и состояние. Налоги при покупке считаются сверху — о них в статье о налогах на недвижимость.
Иностранные покупатели платят больше
INE отдельно отмечает: во II квартале 2026 года в агломерации Порту медианная цена квадратного метра в сделках, где покупатель — налоговый нерезидент, составила 3 640 €/м² против 2 648 €/м² у покупателей-резидентов — на 37,5% выше. Это разница медиан по всем сделкам двух групп покупателей, а не цена одного и того же объекта.
7 районов самого Порту
По фрегезиям Порту INE публикует медианы за 12 месяцев. Рядом — цены предложения по нашему каталогу на 26.10.2026: сколько квартир продаётся в каждом районе и медианная запрашиваемая цена (округлена до 500 €).
| Район (фрегезия) | Медиана сделок, INE | За год | Квартир в продаже | Медианная цена в объявлениях |
|---|---|---|---|---|
| Алдоар, Фош-ду-Дору и Неволжилде | 4 359 €/м² | +13,6% | 136 | 515 500 € |
| Центр: Седофейта, Санту-Илдефонсу, Се, Мирагая, Сан-Николау и Витория | 4 160 €/м² | +25,3% | 213 | 370 000 € |
| Лорделу-ду-Ору и Масарелуш | 3 675 €/м² | +10,3% | 157 | 815 000 € |
| Рамалде (Ramalde) | 3 636 €/м² | +25,3% | 112 | 434 000 € |
| Параньюш (Paranhos) | 3 401 €/м² | +13,6% | 31 | 315 000 € |
| Бонфин (Bonfim) | 3 378 €/м² | +12,3% | 99 | 368 500 € |
| Кампанья (Campanhã) | 2 836 €/м² | +0,6% | 93 | 355 000 € |
Самая дорогая часть города — Алдоар, Фош-ду-Дору и Неволжилде на западе, у устья Дору и океана. Исторический центр (объединённая фрегезия Седофейты, Санту-Илдефонсу, Се и других) подорожал за год на 25,3%, так же быстро вырос Рамалде (+25,3%). Кампанья на востоке — самый доступный район, и цены там за год почти не изменились (+0,6%).
Цены в объявлениях выше цен сделок и зависят от того, что сейчас выставлено: несколько новостроек сдвигают медиану района вверх, много квартир под ремонт — вниз. Таблица показывает, где больше выбора и какой порядок цен, а не точную стоимость.
Квартиры в Порту по числу спален
| Тип | В продаже | Цена от | Медианная цена |
|---|---|---|---|
| Студия (T0) | 74 | 179 000 € | 237 500 € |
| T1 | 250 | 189 000 € | 296 500 € |
| T2 | 404 | 229 000 € | 435 000 € |
| T3 | 170 | 235 000 € | 697 500 € |
| T4 и больше | 80 | 270 000 € | 1 169 000 € |
Что сейчас продаётся в агломерации
По 17 муниципалитетам агломерации в нашем каталоге на 26.10.2026 — 4 674 объекта в продаже и 235 предложений долгосрочной аренды. Ссылки в таблице ведут на квартиры в каждом муниципалитете.
| Муниципалитет | Объектов в продаже | Из них квартир | Медианная цена квартиры в объявлениях | Предложений аренды |
|---|---|---|---|---|
| Порту | 1 240 | 978 | 403 500 € | 92 |
| Вила-Нова-ди-Гая | 990 | 635 | 355 000 € | 42 |
| Матозиньюш | 403 | 284 | 399 000 € | 40 |
| Гондомар | 353 | 183 | 299 000 € | 5 |
| Майя | 305 | 156 | 334 000 € | 14 |
| Санта-Мария-да-Фейра (Santa Maria da Feira) | 212 | 59 | 280 000 € | 6 |
| Паредеш (Paredes) | 171 | 49 | 295 000 € | 15 |
| Валонгу | 163 | 90 | 307 000 € | 4 |
| Санту-Тирсу (Santo Tirso) | 147 | 24 | 281 500 € | 0 |
| Трофа (Trofa) | 143 | 57 | 330 000 € | 1 |
| Оливейра-де-Аземейш (Oliveira de Azeméis) | 140 | 27 | 248 000 € | 2 |
| Вила-ду-Конде | 108 | 42 | 377 500 € | 8 |
| Повуа-де-Варзин | 87 | 42 | 356 500 € | 2 |
| Сан-Жуан-да-Мадейра (São João da Madeira) | 67 | 55 | 280 000 € | 0 |
| Вале-де-Камбра (Vale de Cambra) | 67 | 4 | 184 500 € | 1 |
| Эшпинью | 53 | 17 | 398 500 € | 3 |
| Арока (Arouca) | 25 | 0 | — | 0 |
Дома ищите в разделах по типу объекта — например, дома в Вила-Нова-ди-Гае. Недорогие новые квартиры T0 и T1 собраны на странице новые T1 в Порту, все жилые комплексы — в разделе новостройки, аренда — в разделе квартиры в аренду в Порту.
Гая и Матозиньюш: в документах могут быть старые названия
В 2025 году Закон № 25-A/2025 вернул часть фрегезий, объединённых в 2013 году. В агломерации Порту это коснулось прежде всего Вила-Нова-ди-Гаи и Матозиньюша: например, снова отдельными стали Мафамуде и Вилар-ду-Параизу, Санта-Марина и Сан-Педру-да-Афурада в Гае, Матозиньюш и Леса-да-Палмейра, Сан-Мамеде-де-Инфешта и Сеньора-да-Ора в Матозиньюше. Закон связал восстановление с вступлением в должность органов, избранных на местных выборах 2025 года.
Поэтому в старых документах и в объявлениях один и тот же адрес может значиться в объединённой фрегезии (União das Freguesias…) или в восстановленной. На границы города Порту закон не повлиял — в нём по-прежнему 7 фрегезий.
Как сузить выбор
- Определите бюджет с учётом налогов. При покупке платят налог IMT и гербовый сбор, для нерезидентов ставка IMT на жильё своя — расчёт в статье о налогах.
- Сравните бюджет с медианой муниципалитета из таблицы INE: так видно, где он соответствует рынку, а где придётся искать меньшую площадь или объект под ремонт.
- Посмотрите предложение в каталоге по нужным районам — цены в объявлениях показывают, что выставлено сейчас.
- Проверьте дорогу. Если работа или школа в центре Порту, заранее посчитайте время в пути в часы пик из выбранного пригорода.
- Заложите расходы на содержание: налог IMI, кондоминиум и страховку — подробно в статье о содержании недвижимости.
Порядок сделки — от NIF до подписания у нотариуса — описан в статье как купить недвижимость в Португалии, про районы столицы — в статье районы Лиссабона и окрестностей. Подобрать объекты в Порту и пригородах и организовать просмотры поможет наша команда — свяжитесь с нами.
Частые вопросы
Сколько стоит квадратный метр в Порту?
По данным INE, медианная цена сделки с жильём в муниципалитете Порту за 12 месяцев до июня 2026 года — 3 631 €/м², на 18,7% больше, чем годом раньше. Только за II квартал 2026 года — 3 846 €/м².
Сколько районов в Порту?
В городе Порту 7 фрегезий: Бонфин, Кампанья, Параньюш, Рамалде и три объединённые — Алдоар, Фош-ду-Дору и Неволжилде; Лорделу-ду-Ору и Масарелуш; исторический центр (Седофейта, Санту-Илдефонсу, Се, Мирагая, Сан-Николау и Витория).
Где в агломерации Порту жильё дешевле?
Среди ближайших пригородов дешевле Валонгу (2 320 €/м²), Гондомар (2 348 €/м²) и Майя (2 557 €/м²). Ещё дешевле — Паредеш, Санту-Тирсу, а на юге агломерации — Оливейра-де-Аземейш, Вале-де-Камбра и Арока (данные INE за 12 месяцев до июня 2026 года).
Вила-Нова-ди-Гая — это Порту?
Нет, это отдельный муниципалитет на южном берегу Дору, напротив исторического центра Порту. Он входит в агломерацию Порту и в округ Порту. Медианная цена сделки там — 2 652 €/м² против 3 631 €/м² в Порту (INE, 12 месяцев до июня 2026 года).
Платят ли иностранцы за жильё в Порту больше?
По данным INE, во II квартале 2026 года в агломерации Порту медианная цена квадратного метра у покупателей с иностранным налоговым резидентством была на 37,5% выше, чем у резидентов: 3 640 против 2 648 €/м². Это разница медиан по всем сделкам двух групп, а не наценка для иностранцев на один и тот же объект.
Источники
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.