Налоги на недвижимость в Португалии в 2026 году: IMT, гербовый сбор, IMI и AIMI

Обновлено: 7 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

Налоги на недвижимость в Португалии делятся на разовые — их платит покупатель при сделке — и ежегодные, которые платит собственник. Ниже — каждый налог со ставкой, базой и примером расчёта. Цифры сверены с текстом налоговых кодексов на сайте налоговой службы Португалии (Portal das Finanças) в редакции на октябрь 2026 года.

Какие налоги и когда платят

IMT: налог при покупке

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) считается с большей из двух сумм: цены в договоре или налоговой стоимости объекта, valor patrimonial tributário. Так сказано в статье 12 Кодекса IMT. Налоговая стоимость определяется по правилам Кодекса IMI и указана в кадастровой выписке объекта.

Нерезидент: единая ставка 7,5%

Декрет-закон № 97/2026 от 20 мая добавил в статью 17 Кодекса IMT пункт 10. Если жильё покупает нерезидент, ставка всегда 7,5% со всей суммы, льготы и освобождения не применяются. Исключений три:

• покупатель признан налоговым резидентом Португалии по статье 16 Кодекса IRS;
• покупатель станет налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки;
• жильё в течение шести месяцев сдаётся в аренду для проживания по цене не выше предела из этого декрета и остаётся в аренде не менее 36 месяцев за первые пять лет.

Во втором и третьем случае при сделке всё равно платят 7,5%. Затем покупатель подаёт заявление в налоговую, и ему возвращают разницу между уплаченным налогом и суммой по обычной шкале. На заявление есть шесть месяцев с даты, когда он стал резидентом или заключил договор аренды.

Норма действует первый год. Как налоговая применит её в конкретной ситуации, стоит уточнить у юриста или налогового консультанта до подписания предварительного договора.

Налоговый резидент: прогрессивная шкала

Для резидентов ставка зависит от того, станет ли жильё основным местом проживания (habitação própria e permanente). Шкала из статьи 17 Кодекса IMT:

Ставки до 8% — предельные: каждая применяется только к своей части цены. Две верхние ставки — единые: они применяются ко всей сумме целиком.

Пример 1. Резидент покупает основное жильё за 300 000 €. Первые 106 346 € не облагаются; следующие 39 124 € по 2% — 782,48 €; следующие 52 877 € по 5% — 2 643,85 €; оставшиеся 101 653 € по 7% — 7 115,71 €. Итого IMT — 10 542,04 €.

Пример 2. Резидент покупает за те же 300 000 € жильё, которое не будет основным. К расчёту добавляется 1% с первых 106 346 € — 1 063,46 €. Итого IMT — 11 605,50 €.

Пример 3. Жильё за 700 000 €. Цена выше границы 660 982 €, поэтому резидент платит единые 6% со всей суммы — 42 000 €. Нерезидент платит 7,5% — 52 500 €.

Льгота для покупателей до 35 лет

Статья 9 Кодекса IMT освобождает от налога первую покупку основного жилья, если покупателю на дату сделки не больше 35 лет и он не числится иждивенцем в налоговой декларации. Льготы нет у тех, кто на дату сделки или в предыдущие три года владел жилой недвижимостью. Освобождение полное при цене до 330 539 €; с части от 330 539 до 660 982 € платят 8%. Например, при цене 400 000 € налог составит 8% с 69 461 € — 5 556,88 €. На покупателей-нерезидентов, которые платят единую ставку 7,5%, льгота не распространяется.

Земля, коммерческая недвижимость, компании

• сельская земля (prédios rústicos) — 5%;
• прочая городская недвижимость, например коммерческая, и другие возмездные приобретения — 6,5%;
• покупатель с налоговым адресом в юрисдикции из португальского списка территорий с льготным налогообложением или компания под контролем такого лица — 10%. Это правило не применяется к физическим лицам.

Срок уплаты

По статье 36 Кодекса IMT в редакции 2026 года налог платят в день, когда налоговая его рассчитала, или в течение следующих 30 дней. Если не уплатить в срок, расчёт теряет силу.

Гербовый сбор

Гербовый сбор (Imposto do Selo) при покупке недвижимости — 0,8% от стоимости. Это пункт 1.1 Общей таблицы гербового сбора. С 300 000 € выходит 2 400 €, с 700 000 € — 5 600 €. Ставка одна для резидентов и нерезидентов.

IMI: ежегодный налог

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) собственник платит каждый год. База — налоговая стоимость объекта, а не цена покупки. Ставки заданы статьёй 112 Кодекса IMI:

• городская недвижимость — от 0,3% до 0,45%; конкретную ставку каждый год устанавливает муниципалитет;
• сельская земля — 0,8%;
• городская недвижимость, которая пустует больше года или находится в руинах, — ставка втрое выше;
• недвижимость компаний из юрисдикций с льготным налогообложением — 7,5%; к физическим лицам это не относится.

Пример. Квартира с налоговой стоимостью 200 000 €. При ставке 0,3% налог за год — 600 €, при ставке 0,45% — 900 €.

Налог платят частями, число платежей зависит от суммы (статья 120 Кодекса IMI):

AIMI: надбавка для дорогой недвижимости

AIMI (Adicional ao IMI) считается с суммы налоговой стоимости всей городской недвижимости собственника в Португалии по состоянию на 1 января. В сумму не входят объекты, которые в кадастре числятся как коммерческие, промышленные, для услуг или «прочие». Остаются жильё и участки под застройку.

Физическое лицо вычитает из суммы 600 000 €. С остатка платят 0,7%. Если сумма налоговой стоимости превышает 1 000 000 €, к части от 1 до 2 млн € применяется ставка 1%, к части свыше 2 млн € — 1,5%. Компании платят 0,4% без вычета.

Пример. У человека две квартиры с налоговой стоимостью 500 000 € и 400 000 €. Сумма — 900 000 €, после вычета остаётся 300 000 €. AIMI за год — 0,7% от 300 000 €, то есть 2 100 €. Если бы сумма не превышала 600 000 €, надбавки не было бы.

Сколько выйдет при покупке за 300 000 €

К этим суммам добавляются расходы на оформление и регистрацию. Весь порядок сделки — от налогового номера до регистрации права — описан в статье «Как купить недвижимость в Португалии иностранцу».

С чего начать

Посмотреть цены можно в каталоге RE/MAX Extra: квартиры в Лиссабоне, дома в Кашкайше и новостройки по всей Португалии. Если нужна помощь с подбором, напишите нам.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.