Кашкайш, Оэйраш и побережье под Лиссабоном: районы и цены на жильё

Обновлено: 30 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

«Линия Кашкайша» и побережье вокруг Лиссабона — это шесть разных муниципалитетов с разными ценами: от 3 006 €/м² в Мафре до 4 889 €/м² в Кашкайше. Ниже — цены сделок по данным статистического института INE за 12 месяцев до июня 2026 года, предложение в нашем каталоге на 30.10.2026 по фрегезиям, пляжи с Голубым флагом и ставки налога IMI.

Какие муниципалитеты сюда входят

В статье — шесть прибрежных муниципалитетов Лиссабонской агломерации: Кашкайш, Оэйраш, Синтра и Мафра на северном берегу Тежу, Алмада и Сезимбра на южном. Сам Лиссабон, его районы и остальные пригороды разобраны в статье районы Лиссабона и окрестностей.

В Кашкайше четыре фрегезии, в Оэйраше пять. Закон № 25-A/2025, который вернул часть объединённых в 2013 году фрегезий, из этих шести муниципалитетов затронул только Синтру: восстановлены Алмаржен-ду-Бишпу, Перу-Пиньейру, Монтелавар, Сан-Жуан-даш-Лампаш, Терружен, Келуш и Белаш. В старых документах и в объявлениях такой адрес может значиться в объединённой фрегезии.

Цены сделок по муниципалитетам

Цифры — за 12 месяцев до июня 2026 года. Кашкайш и Оэйраш заметно дороже соседей, но в них и рост за год ниже: +14,6% и +16,7%. В Синтре и Сезимбре, где цены ниже, медиана выросла на +26,9% и +26,4%. Диапазон — это нижний и верхний квартили: четверть сделок дешевле первой цифры, четверть дороже второй.

В таблицах INE разбивка по фрегезиям есть только для городов Лиссабон и Порту. Поэтому внутри Кашкайша или Оэйраша ниже приведены цены объявлений из каталога, а не цены сделок.

Пример: квартира 80 м² по медианной цене

Новое и вторичное жильё, резиденты и нерезиденты

Для муниципалитетов с населением от 100 000 человек INE публикует более подробные цифры. Из шести это Кашкайш, Оэйраш, Алмада и Синтра; по Мафре и Сезимбре такой разбивки нет.

Это разница медиан по всем сделкам групп, а не наценка на один и тот же объект: нерезиденты могут покупать другие квартиры. По укрупнённым регионам разрыв во II квартале 2026 года такой: в Большом Лиссабоне 5 878 €/м² у покупателей с иностранным налоговым резидентством против 4 000 €/м² у резидентов (+47,0%), на полуострове Сетубал — 3 240 €/м² против 3 063 €/м² (+5,8%).

Кашкайш: четыре фрегезии

По данным каталога, самые дорогие квартиры — в фрегезии Кашкайш и Эшторил, самые доступные — в Сан-Домингуш-ди-Рана и Алкабидеше. Домов в каталоге Кашкайша больше, чем квартир: 382 против 337.

Цены в объявлениях выше цен сделок. Медианная квартира в каталоге Кашкайша выставлена за 879 000 €, а 80 м² по медиане сделок — это 391 120 €. Каталог показывает цены запроса и другой набор объектов, а INE — уже совершённые сделки.

Оэйраш: пять фрегезий

В Оэйраше продаются в основном квартиры: 301 против 93 домов. Самая высокая медиана квартиры — в Алжеш, Линда-а-Велья и Круш-Кебрада — Дафунду, самая низкая — в Баркарене, но там и выбор совсем небольшой.

Квартиры по числу спален

Эрисейра, Капарика и остальное побережье

В Мафре и Алмаде цены зависят от фрегезии, поэтому отдельно — Эрисейра и три фрегезии с Капарикой в названии.

В фрегезии Колареш (Colares) в Синтре квартир в каталоге сейчас нет, домов — 37, медиана — 1 300 000 €.

Что сейчас продаётся по муниципалитетам

Аренда — в разделах квартиры в аренду в Кашкайше и в Лиссабоне; о ценах и договоре — в статье аренда жилья в Португалии. Новые комплексы собраны в разделе новостройки.

Пляжи с Голубым флагом в 2026 году

Голубой флаг (Bandeira Azul) присуждает ассоциация ABAAE. В её списке на 2026 год в этих шести муниципалитетах 33 пляжа. Список публикуется по годам, поэтому смотрите его актуальную версию.

Ставка IMI у соседних муниципалитетов разная

Ежегодный налог на недвижимость зависит от муниципалитета. Ставки ниже — за 2025 год, по данным Portal das Finanças; считаются они от налоговой стоимости объекта, а не от рыночной цены. В таблице — пример для налоговой стоимости 200 000 €.

В Сезимбре ставка задаётся отдельно для фрегезий — смотрите её на Portal das Finanças. Льготы и другие расходы владельца описаны в статье о содержании недвижимости.

Как сузить выбор

1. Определите бюджет с учётом налогов. При покупке платят IMT и гербовый сбор, для нерезидентов ставка IMT на жильё своя — расчёт в статье о налогах.
2. Сравните бюджет с медианой муниципалитета из таблицы INE и с диапазоном цен: так видно, где он соответствует рынку.
3. Посмотрите предложение в каталоге по фрегезиям: цены в объявлениях показывают, что выставлено сейчас.
4. Заранее проверьте дорогу до работы и школы в часы пик из выбранной фрегезии.
5. Заложите расходы на содержание: ставка IMI в соседних муниципалитетах может отличаться заметно.

Порядок сделки — в статье как купить недвижимость в Португалии. Подобрать объекты на побережье и организовать просмотры поможет наша команда — свяжитесь с нами.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.