ВНЖ в Португалии и «золотая виза»: что изменилось и какие варианты остались

Обновлено: 14 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

Десять лет «золотая виза» Португалии была самым известным способом получить вид на жительство через покупку квартиры или дома. В октябре 2023 года этот путь закрыли. Программа инвестиционного ВНЖ при этом не исчезла: изменился список допустимых вложений. Ниже — что именно поменялось, что стало с уже выданными разрешениями и какие варианты остались. Всё — по тексту Закона об иностранцах в редакции на сентябрь 2026 года и по страницам Агентства по интеграции, миграции и убежищу (AIMA).

Что такое «золотая виза»

Официальное название — вид на жительство для инвестиционной деятельности (Autorização de Residência para Investimento, ARI). Режим действует с 8 октября 2012 года и описан в статье 90-A Закона об иностранцах № 23/2007. Он позволяет гражданину страны вне ЕС получить временный вид на жительство за инвестиции, не оформляя заранее визу на проживание.

По данным AIMA, обладатель ARI может:

• въехать в Португалию без визы на проживание;
• жить и работать в стране;
• ездить по Шенгенской зоне без визы;
• перевезти семью по воссоединению;
• со временем просить постоянный вид на жительство и гражданство на условиях, которые установлены законами.

Что изменилось в октябре 2023 года

Закон № 56/2023 от 6 октября 2023 года (программа «Mais Habitação») вступил в силу на следующий день после публикации, 7 октября 2023 года. Среди его целей закон прямо называет отмену вида на жительство за инвестиции в недвижимость.

Статья 42 этого закона запрещает принимать новые заявки по трём основаниям из старой редакции Закона об иностранцах — подпунктам i), iii) и iv) пункта d) части 1 статьи 3. В действующем тексте закона эти подпункты помечены как отменённые.

Тот же закон добавил в статью 3 Закона об иностранцах правило: вложения по оставшимся вариантам не могут быть направлены в недвижимость ни прямо, ни косвенно. Поэтому покупка квартиры, дома или доли в объекте вида на жительство сейчас не даёт — ни напрямую, ни через инвестиционный фонд.

Сама покупка недвижимости иностранцами не ограничена: изменения касаются только вида на жительство. Как устроена сделка, разобрано в статье «Как купить недвижимость в Португалии иностранцу».

Что стало с уже выданными «золотыми визами»

Статья 42 Закона № 56/2023 сохраняет права тех, кто получил ARI до 7 октября 2023 года:

• разрешения, выданные по прежним правилам, можно продлевать;
• то же касается видов на жительство членов семьи, полученных по воссоединению;
• владелец ARI и его родственники, выполнившие условия для постоянного ВНЖ, могут получить постоянный вид на жительство для инвестиционной деятельности.

При продлении разрешение превращается в вид на жительство для иммигрантов-предпринимателей (часть 4 статьи 89 Закона об иностранцах). Владелец должен провести в Португалии не меньше 7 дней в первый год и не меньше 14 дней в каждый следующий двухлетний период — подряд или с перерывами.

Заявки на выдачу и продление, которые ждали решения на 7 октября 2023 года, остались в силе (статья 43). То же касается проектов, которые на эту дату проходили предварительную проверку в муниципалитете. По ним проверяют, соответствует ли инвестиция предпринимательскому проекту. Проверку делают профильные государственные агентства, в том числе AICEP и IAPMEI.

Какие инвестиции дают ВНЖ сейчас

В действующей редакции статьи 3 Закона об иностранцах осталось пять вариантов. Инвестицию можно делать лично или через компанию, а вложение нужно сохранять не меньше пяти лет.

Если инвестиция идёт в малонаселённые территории, порог по рабочим местам, науке и культуре может быть ниже на 20%: 8 рабочих мест вместо 10, 400 000 € вместо 500 000 € и 200 000 € вместо 250 000 €. К таким территориям закон относит районы с плотностью меньше 100 человек на км² или с ВВП на душу населения ниже 75% от среднего по стране; перечень утверждён Portaria № 208/2017. На фонды и создание компании скидка не распространяется.

Инвестиции по вариантам из таблицы каждые два года оценивают по их влиянию на науку, культуру, прямые иностранные инвестиции и занятость.

Условия получения и продления

По статье 90-A Закона об иностранцах ARI выдают гражданину страны вне ЕС, если он одновременно:

• отвечает общим требованиям к виду на жительство из статьи 77 — кроме требования о визе на проживание;
• имеет действующую шенгенскую визу;
• оформляет пребывание в течение 90 дней после первого въезда в Португалию;
• выполнил одно из инвестиционных условий из таблицы выше.

Разрешение продлевают на два года, если заявитель подтверждает, что продолжает выполнять одно из инвестиционных условий. Среди документов, которые перечисляет AIMA:

• паспорт и подтверждение законного въезда и пребывания;
• медицинская страховка или подтверждение доступа к государственной системе здравоохранения;
• справка о несудимости из страны происхождения или проживания — выданная не раньше чем за 3 месяца до подачи, с переводом на португальский;
• налоговый номер страны происхождения или проживания;
• справки об отсутствии долгов перед налоговой и социальным страхованием — выданные не раньше чем за 45 дней;
• письменное обязательство сохранять инвестицию не меньше 5 лет;
• подтверждение инвестиции — например, справка банка, зарегистрированного в Банке Португалии, о переводе нужной суммы;
• квитанция об оплате сбора за рассмотрение заявки.

Перед подачей нужна обязательная предварительная регистрация на портале ARI. Перевод инвестиции подтверждает банк в Португалии, а для открытия счёта нужен португальский налоговый номер — как его получить, описано в статье «NIF и счёт в банке в Португалии для иностранца».

Кого можно взять с собой

Заявку на воссоединение семьи можно подать одновременно с заявкой инвестора, но решение по ней зависит от одобрения основной заявки. По перечню AIMA членами семьи считаются:

• супруг или супруга;
• дети до 17 лет включительно, в том числе усыновлённые, и недееспособные дети на иждивении;
• дети от 18 до 25 лет на иждивении, не состоящие в браке и обучающиеся;
• родители заявителя или супруга, если они на иждивении;
• братья и сёстры до 17 лет, если заявитель — их опекун по решению, признанному в Португалии.

Режим ARI не применяется к гражданам Португалии, ЕС, Европейской экономической зоны, Андорры и Швейцарии.

Постоянный вид на жительство

Постоянный ВНЖ (статья 80 Закона об иностранцах) можно просить после пяти лет временного. По перечню AIMA понадобятся:

• подтверждение средств к существованию;
• декларация об адресе: если вы живёте в собственном жилье — выписка из земельного реестра или код доступа к ней;
• подтверждение отсутствия налоговых долгов и долгов перед социальным страхованием;
• подтверждение базового знания португальского — например, сертификат уровня A2 или выше.

Ещё одно условие: за последние пять лет не должно быть приговоров к лишению свободы больше чем на год в сумме. Постоянный вид на жительство бессрочный, но карточку меняют раз в пять лет. Владельцам ARI выдают постоянное разрешение для инвестиционной деятельности, и правило об отмене за долгое отсутствие к нему не применяется.

Сколько можно отсутствовать

По общему правилу (статья 85) вид на жительство могут отменить, если человек без уважительных причин отсутствует в Португалии:

Более долгое отсутствие нужно заранее согласовать с AIMA. Разрешение не отменяют, если за время отсутствия человек вёл профессиональную, предпринимательскую, культурную или общественную деятельность и может это подтвердить. Для владельцев ARI действуют отдельные минимальные сроки пребывания: по данным AIMA, не меньше 7 дней в первый год и не меньше 14 дней в последующие.

Можно ли купить жильё и жить в Португалии

Да, но вид на жительство нужно получать по другому основанию — покупка его больше не даёт. Закон об иностранцах предусматривает и другие виды на жительство: для работы по найму, самозанятости, предпринимательства, учёбы, воссоединения семьи. Их условия зависят от основания; полный перечень ведёт AIMA.

Если вы получите налоговое резидентство, изменятся и налоги при покупке: нерезидент платит IMT по единой ставке 7,5%, кроме случаев, названных в законе. Подробности — в статье «Налоги на недвижимость в Португалии», а о кредите — в статье «Ипотека в Португалии для нерезидента».

Мы описываем правила по тексту закона и официальным страницам AIMA. Решение о выдаче вида на жительство принимает AIMA, а условия иммиграционных законов в Португалии в последние годы менялись несколько раз. Перед подачей сверяйтесь с действующей редакцией и при необходимости консультируйтесь с юристом.

С чего начать поиск

Актуальные предложения — в каталоге RE/MAX Extra: квартиры в Лиссабоне и дома в Кашкайше. Если сначала хотите пожить в стране и присмотреться, есть квартиры в аренду в Лиссабоне. С вопросами по конкретному объекту напишите нам.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.