Купить дом в Португалии: цены на дома и квартиры, участок и налоги

Обновлено: 4 ноября 2026 г. · RE/MAX Extra

В португальских объявлениях отдельный дом называется moradia, квартира — apartamento. В этой статье: сколько стоит квадратный метр дома по данным банковских оценок INE, где дом дешевле квартиры, что сейчас есть в каталоге и чем покупка дома с участком отличается по налогам. Порядок сделки одинаковый для квартиры и дома, он разобран в статье «Как купить недвижимость в Португалии».

Сколько стоит дом: оценки банков за сентябрь 2026

В квартальной статистике цен сделок INE, на которой построены наши обзоры районов, деления на дома и квартиры нет. Оно есть в другой статистике — банковских оценках жилья, которые делают при заявке на ипотеку. В сентябре 2026 года медианная оценка дома по стране — 1 621 €/м², квартиры — 2 662 €/м². За год дома подорожали на 11,1%, квартиры — на 15,4%.

Дороже всего дома в Большом Лиссабоне (2 942 €/м²) и Алгарве (2 835 €/м²), дешевле всего — в Центре (1 172 €/м²). Быстрее всего за год дома дорожали на Мадейре (+20,3%).

Как читать эти цифры. Это оценки, а не цены сделок: их делают банки по заявкам на ипотеку, поэтому покупки без кредита сюда не попадают. INE учитывает жильё площадью от 35 до 600 м², а значение месяца считает по оценкам за этот и два предыдущих месяца. Данные дают семь банков, на которые приходится около 90% новых ипотечных кредитов. Если оценок меньше 33, INE значение не публикует.

Где дом дешевле квартиры

По стране квадратный метр дома дешевле квартиры более чем на треть. Но это среднее по очень разным местам. В Большом Лиссабоне на дома приходится 14% банковских оценок, в Центре — 55%, в Алентежу — 66%: дома чаще оценивают там, где жильё дешевле вообще. Внутри одного муниципалитета разница другая.

Разница меньше 5% — в муниципалитетах Лиссабон, Оэйраш, Кашкайш, Порту, Синтра, Фару, Сезимбра и Палмела: здесь метр дома стоит примерно как метр квартиры. На 15% и больше дешевле дом в 15 муниципалитетах из таблицы, сильнее всего — Визеу (−36,2%), Авейру (−35,0%) и Коимбра (−34,5%). Цифры — медианы за сентябрь 2026 года (оценки июля — сентября), INE, тип строения «moradias» и «apartamentos».

Что предлагает каталог

Сейчас в каталоге 10 030 домов в продаже, квартир — 11 691. Медианная цена дома — 355 000 €, квартиры — 395 000 €. При этом дом заметно больше: медианная площадь — 167 м² против 103 м² у квартиры. Площадь участка указана у 7 417 домов, медиана — 513 м². Домов T3–T4 — 5 929, на пять спален и больше — 1 715.

Дешевле всего из этих муниципалитетов — Каштелу-Бранку (70 000 €), Визеу (183 500 €) и Коимбра (290 000 €). Это цены объявлений, а не сделок и не банковских оценок, поэтому за метр они выше цифр INE: в объявлении — цена, которую просит продавец. Один дом часто выставляют несколько агентств сети, такие повторы посчитаны один раз; объявления дешевле 30 000 € не учитывались. Участок — медиана по домам, у которых он указан.

Участок: городской, рустический или смешанный

У дома почти всегда есть земля, и для налогов важно, как объект записан в налоговом реестре (matriz predial). Реестров два: для городских объектов (urbano) и для рустических (rústico). Жилой дом — городской объект вида «habitacional». Рустический — в основном земля вне населённого пункта для сельского, лесного хозяйства или животноводства, а также постройки, которые прямо служат этому хозяйству.

Если у объекта есть и рустическая, и городская часть, он классифицируется по основной части. Когда основную выделить нельзя, объект считается смешанным (misto). Например, это может быть квинта, где жилой дом и сельскохозяйственная земля одинаково важны.

• IMT при покупке. Рустический объект — 5% от цены. Жилой городской объект — по прогрессивной шкале, как квартира; нерезидент платит 7,5% со всей суммы, если не станет налоговым резидентом в течение двух лет или не выполнит другие условия закона. Посчитать можно в калькуляторе IMT, подробности — в статье «Налоги на недвижимость».
• IMI каждый год. Рустическая часть — 0,8% от кадастровой стоимости, городская — от 0,3 до 0,45%, ставку внутри этого диапазона выбирает муниципалитет. У смешанного объекта к каждой части применяется своя ставка.
• AIMI. Дополнительный налог на дорогую недвижимость начисляется только на городские объекты; рустическая земля в его базу не входит.
• Пустующий дом и руина. Для городских объектов, которые пустуют больше года, и для руин ставка IMI утраивается (кроме случаев, когда состояние вызвано стихийным бедствием). Это важно, если вы покупаете дом под реконструкцию и не начинаете работы сразу.

Что записано в реестре, видно в выписке caderneta predial: вид объекта, его характеристики и кадастровая стоимость. Для собственности выписка не доказательство: налоговый реестр считается подтверждением права только для налогов. Право собственности и обременения проверяют по выписке из реестра недвижимости (certidão permanente do registo predial). Остальные документы — разрешение на использование, энергетический сертификат — те же, что для квартиры; список — в пошаговой статье о покупке.

Расходы после покупки

Ставки IMI по муниципалитетам, страховка и другие регулярные расходы разобраны в статье «Содержание недвижимости». Если дом покупается в ипотеку, банк сделает ту самую оценку, о которой шла речь выше; условия для нерезидентов — в статье «Ипотека в Португалии для нерезидента».

Где искать

Дома по городам: Лиссабон, Кашкайш, Синтра, Сейшал, Порту, Брага, Лоле. Обзоры районов — Лиссабон, Кашкайш и побережье, Порту, Алгарве. Вопросы о конкретном доме — через форму обратной связи.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.