Arrendar casa em Portugal: rendas em Lisboa, contrato, caução e direitos do inquilino

Atualizado: 31 de outubro de 2026 · RE/MAX Extra

As regras do arrendamento habitacional no Código Civil não distinguem os inquilinos pela nacionalidade: um estrangeiro arrenda casa nas mesmas condições que um português. Neste artigo vemos quanto custa arrendar em Lisboa e arredores segundo as estatísticas oficiais, o que o contrato tem de incluir, que caução pode ser exigida, como se renova e termina o contrato e quanto pode o senhorio subir a renda. As regras vêm do Código Civil (parte do arrendamento urbano para habitação) e os preços das estatísticas do Instituto Nacional de Estatística (INE) sobre novos contratos de arrendamento.

Quanto custa arrendar: dados do INE

O INE calcula a renda mediana dos novos contratos de arrendamento que os senhorios registam nas Finanças. São preços de contratos reais, não de anúncios. Nos 12 meses terminados em junho de 2026 houve em Portugal 151 181 novos contratos, com uma mediana de 9,76 €/m² por mês, mais 9,4% do que um ano antes. Lisboa é onde se fazem mais contratos: 17 575 num ano.

Grande Lisboa, margem norte do Tejo

Península de Setúbal, margem sul

Para comparar: a mediana da Grande Lisboa é de 14,71 €/m², a da Península de Setúbal de 11,56 €/m² e a do Porto de 14,48 €/m². A coluna «Num ano» compara a mediana dos 12 meses até junho de 2026 com os mesmos 12 meses do ano anterior. O trimestre mais recente é mais caro do que a média anual: no 2.º trimestre de 2026, a mediana nacional foi de 10,17 €/m² e a de Lisboa de 17,79 €/m².

Exemplo: um apartamento de 70 m²

Isto é um cálculo pela mediana, não o preço de um apartamento concreto: metade dos contratos fica abaixo e metade acima. A renda depende do estado do apartamento, do andar, do mobiliário e da zona dentro do município.

As 24 freguesias de Lisboa

Para a cidade de Lisboa, o INE publica a mediana de cada uma das 24 freguesias. Na cidade como um todo é de 17,43 €/m², com uma subida de 4,6% num ano.

Como se organizam as freguesias e os arredores, e quanto custa comprar em cada zona, explicamos nos artigos «Zonas de Lisboa e arredores», «Cascais, Oeiras e a costa» e «Zonas do Porto e arredores».

Anúncios de arrendamento no catálogo RE/MAX Extra

A 31/10/2026, o catálogo tinha 1 066 anúncios de arrendamento nos municípios da Área Metropolitana de Lisboa. A tabela mostra quantos são apartamentos e a renda mensal mediana pedida por apartamento; é o preço do anúncio, não do contrato, e não se pode comparar diretamente com a mediana do INE por m². A mediana calcula-se quando o município tem pelo menos cinco apartamentos; não inclui duplicados do mesmo apartamento publicados por agências diferentes nem anúncios descritos expressamente como de curta duração ou sazonais.

O contrato de arrendamento: o que diz a lei

• Só por escrito. O contrato de arrendamento para habitação tem de ser escrito. Se não foi formalizado por razões alheias ao inquilino, este pode provar o arrendamento de outra forma: por exemplo, por viver na casa sem oposição do proprietário e pagar renda há seis meses.
• Prazo. O contrato pode ter prazo certo ou duração indeterminada. O prazo não pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos; se o contrato indicar menos ou mais, é automaticamente ajustado a estes limites. Se não indicar prazo nenhum, considera-se celebrado por 5 anos.
• Habitação temporária. O mínimo de um ano não se aplica a contratos para habitação não permanente ou para fins temporários, como trabalho, estudos ou turismo, desde que esse fim conste do contrato. Para fins turísticos, só se pode celebrar um contrato deste tipo por apartamento ou moradia em cada ano civil.
• Renovação. No fim do prazo, o contrato renova-se sozinho por igual período, ou por três anos se o prazo era inferior a três anos, salvo se o contrato disser outra coisa. Nos contratos de habitação temporária não há renovação automática, a não ser que as partes o tenham acordado.

Caução e pagamento antecipado

A lei limita os dois valores. O pagamento antecipado da renda pode ser acordado por escrito, até dois meses no máximo. A caução, seja qual for a forma, não pode ultrapassar duas rendas mensais. Com uma renda de 1 200 € por mês, são no máximo 2 400 € de caução e 2 400 € de pagamento antecipado.

Se lhe pedirem uma caução de três meses ou mais, ou o pagamento adiantado de meio ano, isso contraria o artigo 1076.º do Código Civil. Vale a pena discutir essas condições antes de assinar.

Como sair da casa e quando o senhorio pode não renovar

Qualquer das partes pode opor-se à renovação, desde que avise com antecedência. Os prazos contam a partir da data em que termina o contrato ou a renovação em curso:

A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeito três anos depois da assinatura do contrato: até lá, o contrato mantém-se. A exceção é o caso de a casa fazer falta ao próprio senhorio ou aos seus filhos.

Sair antes do fim do prazo

Quando já tiver passado um terço do prazo do contrato ou da renovação, o inquilino pode pôr fim ao contrato em qualquer momento. Tem de avisar com 120 dias de antecedência se o contrato for de um ano ou mais, e com 60 dias se for de menos de um ano. O contrato termina no fim do mês civil. Se foi o senhorio a recusar a renovação, o inquilino pode sair mais cedo, avisando com pelo menos 30 dias.

Se o prazo de aviso não for cumprido, o contrato termina na mesma, mas tem de se pagar a renda do período em falta. Este valor não é devido em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente ou morte do inquilino ou de quem viva com ele em economia comum há mais de um ano.

Quanto pode subir a renda

As partes podem definir no contrato como se faz a atualização. Se não o fizerem, aplica-se a regra geral do artigo 1077.º do Código Civil:

• a renda pode subir uma vez por ano pelo coeficiente oficial; a primeira vez, um ano depois do início do contrato;
• o senhorio comunica por escrito o coeficiente e o novo valor com pelo menos 30 dias de antecedência;
• os aumentos não aplicados podem ser feitos mais tarde, mas no máximo até três anos depois da data em que se podia ter aplicado cada um pela primeira vez.

O coeficiente é calculado pelo INE e publicado no Diário da República até 30 de outubro. Para 2026 foi de 1,0224 (+2,24%) e para 2027 é de 1,0256 (+2,56%). Exemplo: uma renda de 1 200 € por mês passa, com o aumento de 2027, para 1 230,72 €.

Registo do contrato e impostos

• Registo nas Finanças. O senhorio comunica o contrato à Autoridade Tributária (AT) até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento; as alterações e a cessação comunicam-se da mesma forma. Se o senhorio não o fizer, o próprio inquilino pode comunicar o contrato.
• Imposto do Selo sobre o contrato de arrendamento: 10% de uma renda mensal. Por lei, é suportado pelo senhorio, não pelo inquilino.
• Dedução para o inquilino. Quem paga IRS em Portugal pode deduzir ao imposto 15% da renda da habitação permanente. O limite da dedução é de 900 € em 2026 e de 1 000 € a partir de 2027; para rendimentos baixos é mais alto. Contam os pagamentos com faturas ou recibos eletrónicos comunicados às Finanças.

Para arrendar casa e beneficiar da dedução é preciso um número fiscal. Como o obter, explicamos no artigo sobre o NIF e a conta bancária.

Passo a passo

1. Obter o NIF e abrir conta num banco.
2. Comparar os anúncios com a mediana do INE para o município ou a freguesia que lhe interessa.
3. Verificar na minuta do contrato o prazo, o valor da caução e do pagamento antecipado (no máximo dois meses cada), como se atualiza a renda e quem paga as contas da casa.
4. Assinar o contrato por escrito e pedir recibo de cada pagamento.
5. Confirmar que o contrato está registado nas Finanças: é necessário para a dedução e para provar o arrendamento.

O que este artigo não cobre

Não tratamos do alojamento local, dos programas públicos de apoio à renda nem dos impostos do senhorio sobre as rendas recebidas. Os valores do INE são medianas de contratos num dado período; um apartamento concreto pode custar bastante mais ou menos. Se está a pensar em comprar em vez de arrendar, o processo está descrito no artigo «Como comprar casa em Portugal sendo estrangeiro».

Por onde começar a procurar

Os anúncios atuais estão no catálogo RE/MAX Extra: apartamentos para arrendar em Lisboa, em Cascais, em Oeiras, em Almada, moradias para arrendar em Cascais, apartamentos para arrendar no Porto. Se tiver dúvidas sobre um imóvel concreto, fale connosco.

Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.