Como comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: passo a passo, com os impostos de 2026

Atualizado: 1 de novembro de 2026 · RE/MAX Extra

Comprar casa em Portugal segue os mesmos passos para portugueses e estrangeiros: número fiscal, verificação do imóvel, contrato-promessa com sinal, pagamento dos impostos, escritura e registo da propriedade. Abaixo tem cada passo por ordem, com as taxas de 2026 e ligações às fontes oficiais.

Passo 1. Obter o NIF

O NIF (Número de Identificação Fiscal) tem nove dígitos. Segundo a Autoridade Tributária (AT), serve não só para os impostos, mas também para celebrar contratos, abrir conta bancária e outros atos do dia a dia. O número mantém-se mesmo que a pessoa venha mais tarde a ser residente fiscal. As formas de pedido, os documentos exigidos e a abertura de conta estão explicados à parte: «NIF e conta bancária em Portugal para estrangeiros».

Há duas formas de fazer o pedido:

• Online, através de um representante. O pedido é feito no e-balcão do Portal das Finanças por um representante legal com procuração. Juntam-se a cópia do passaporte e um documento com a morada no estrangeiro, se o passaporte não a indicar.
• Presencialmente, com marcação prévia, em qualquer Serviço de Finanças ou Loja do Cidadão. Leve o passaporte válido e um comprovativo da morada no estrangeiro.

Se o pedido for feito presencialmente por um cidadão de um país fora da UE, o passaporte tem de ter visto de entrada, salvo se o país beneficiar de entrada sem visto no espaço Schengen ou se o passaporte tiver um visto de qualquer país da UE.

É preciso representante fiscal?

Quando se pede o NIF, não é obrigatório nomear representante fiscal. A obrigação surge mais tarde, quando passa a haver relações tributárias com Portugal, e ser dono de um imóvel no país é uma delas. A partir daí, um não residente de um país fora da UE e do EEE tem 15 dias para fazer uma de duas coisas:

• nomear um representante fiscal em Portugal;
• aderir às notificações eletrónicas, no Portal das Finanças ou através da caixa postal eletrónica ViaCTT.

Para quem vive na UE, na Noruega, na Islândia ou no Liechtenstein, bem como para os cidadãos de Andorra que vivem em Andorra, nenhuma das duas é obrigatória. O representante pode ser uma pessoa ou empresa com morada em Portugal; um estrangeiro só pode sê-lo com autorização de residência válida e estatuto de residente fiscal.

Passo 2. Verificar o imóvel antes de assinar

Antes de qualquer pagamento, convém confirmar que o vendedor é mesmo o proprietário, que o imóvel não tem hipotecas nem penhoras e que o estado real corresponde aos documentos. O serviço público Casa Pronta pede para a compra os documentos de identificação e os números fiscais das partes, o certificado energético, a ficha técnica da habitação (se existir) e a licença de utilização ou uma escritura pública que refira que ela existe ou que o imóvel está dispensado dela. Isto é exigido para edifícios construídos depois de 7 de agosto de 1951 e para os mais antigos, se tiverem sido reconstruídos mais tarde.

As exigências documentais nas transações mudaram em 2024, por isso é melhor confirmar com um advogado ou notário, antes de assinar, a lista exata para aquele imóvel.

Passo 3. Contrato-promessa e sinal

Normalmente, as partes começam por assinar o contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Nele ficam definidos o preço, a forma de pagamento, o prazo para a escritura e o valor do sinal, que é fixado pelas próprias partes.

O que acontece se o negócio falhar está no artigo 442.º do Código Civil: se for o comprador a desistir, o sinal fica com o vendedor; se for o vendedor a não cumprir, o comprador pode exigir o sinal em dobro. Por isso, o contrato-promessa não é uma formalidade: mostre o texto a um advogado antes de assinar.

Passo 4. Impostos na compra

O comprador paga dois impostos. O IMT é liquidado antes do negócio; pode pagá-lo no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, mas o notário não formaliza o negócio sem comprovativo de pagamento (artigos 22.º, 36.º e 49.º do Código do IMT). A explicação completa, com exemplos e os impostos anuais do proprietário, está no artigo «Impostos sobre imóveis em Portugal».

IMT: o imposto sobre a transmissão do imóvel

O IMT é calculado sobre o maior de dois valores: o preço no contrato ou o valor patrimonial tributário do imóvel. A taxa depende de duas coisas: se o comprador é residente fiscal em Portugal e se a casa vai ser a sua habitação própria e permanente.

Taxa para o comprador não residente: 7,5%

Em 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, acrescentou o n.º 10 ao artigo 17.º do Código do IMT: quando um não residente compra habitação, a taxa de IMT é sempre de 7,5% sobre todo o valor, sem benefícios nem isenções. A lei prevê três exceções:

• o comprador é considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS;
• o comprador passa a ser residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra;
• nos seis meses seguintes à compra, a casa é arrendada para habitação por um valor não superior ao limite fixado neste decreto e fica arrendada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

No segundo e no terceiro caso, o comprador paga primeiro os 7,5% e depois apresenta um pedido às Finanças, que lhe devolvem a diferença face à tabela normal. O prazo é de seis meses a contar da data em que passou a ser residente ou celebrou o contrato de arrendamento.

A regra é nova. Antes de assinar o contrato-promessa, confirme com um advogado ou consultor fiscal como as Finanças a aplicam ao seu caso.

Tabela para residentes fiscais

Quando a taxa única para não residentes não se aplica, o IMT é calculado pela tabela progressiva. Há duas tabelas: uma para a casa que será habitação própria e permanente do comprador e outra para as restantes habitações.

As taxas até 8%, inclusive, são marginais: cada uma incide só sobre a sua parte do preço. Já a «taxa única» dos dois escalões superiores aplica-se a todo o valor. A tabela vigora em Portugal continental, na redação da Lei n.º 73-A/2025.

Exemplo para um residente fiscal. Casa de 300 000 €, que não será habitação própria e permanente. Os primeiros 106 346 € pagam 1%, ou seja, 1 063,46 €; os 39 124 € seguintes pagam 2%, 782,48 €; os 52 877 € seguintes pagam 5%, 2 643,85 €; os restantes 101 653 € pagam 7%, 7 115,71 €. Total de IMT: 11 605,50 €.

Exemplo para um não residente. A mesma casa de 300 000 €: 7,5% sobre todo o valor, ou seja, 22 500 €.

Para outros imóveis, as taxas são fixas: prédios rústicos, 5%; outros prédios urbanos (por exemplo, comerciais), 6,5%. Se o comprador for uma empresa com domicílio fiscal numa jurisdição da lista portuguesa de territórios com regime fiscal privilegiado, ou controlada por essa entidade, a taxa é de 10%. Esta regra não se aplica a pessoas singulares.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo na compra de um imóvel é de 0,8% sobre a mesma base do IMT (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo). Sobre 300 000 €, são 2 400 €. Se a compra for feita com crédito habitação, o crédito paga Imposto do Selo à parte. Quanto o banco pode emprestar e que despesas o crédito acrescenta: veja o artigo «Crédito habitação em Portugal para não residentes».

Passo 5. Escritura e registo

A compra pode ser formalizada num notário ou através do serviço público Casa Pronta, do Instituto dos Registos e do Notariado. Num único balcão assina-se o contrato de compra e venda e regista-se logo a propriedade. Qualquer pessoa ou empresa pode usá-lo, com marcação prévia em qualquer balcão Casa Pronta.

No exemplo da casa de 300 000 € sem crédito habitação, os pagamentos obrigatórios na compra são: para um não residente, IMT de 22 500 € + Imposto do Selo de 2 400 € + Casa Pronta 375 € = 25 275 €; para um residente fiscal que não compra habitação própria e permanente, 11 605,50 € + 2 400 € + 375 € = 14 380,50 €. Os serviços de advogado e de tradutor pagam-se à parte.

Depois da compra: o IMI anual

O proprietário paga todos os anos o imposto municipal sobre imóveis, o IMI. Para prédios urbanos, a taxa é escolhida pelo município entre 0,3% e 0,45%; para prédios rústicos, é de 0,8%. O imposto é calculado sobre o valor patrimonial tributário, não sobre o preço de compra. As taxas por município, os benefícios e as outras despesas anuais do proprietário, como o condomínio e o seguro, estão no artigo «Quanto custa manter um imóvel em Portugal».

Se mais tarde vender a casa por mais do que pagou, o ganho paga IRS. Como se calcula para residentes e não residentes está no artigo «Mais-valias na venda de imóvel em Portugal».

Comprar casa dá direito a autorização de residência?

Não. A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro de 2023 (programa Mais Habitação), acabou com os novos pedidos de autorização de residência por investimento imobiliário. A renovação das autorizações já concedidas mantém-se. A compra em si continua ao alcance de estrangeiros: o direito de ser dono de um imóvel não foi alterado. O que resta do programa, como se renovam as autorizações concedidas e que opções de investimento sem imóveis existem hoje: veja o artigo «Autorização de residência em Portugal e visto gold».

Por onde começar a procurar

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Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.