Impostos sobre imóveis em Portugal em 2026: IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI

Atualizado: 30 de outubro de 2026 · RE/MAX Extra

Os impostos sobre imóveis em Portugal dividem-se em pontuais, pagos pelo comprador no negócio, e anuais, pagos pelo proprietário. Abaixo tem cada imposto com a taxa, a base e um exemplo de cálculo. Os valores foram conferidos com o texto dos códigos fiscais no Portal das Finanças, na redação de outubro de 2026.

Que impostos se pagam e quando

IMT: o imposto na compra

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é calculado sobre o maior de dois valores: o preço no contrato ou o valor patrimonial tributário do imóvel. É o que diz o artigo 12.º do Código do IMT. O valor patrimonial tributário é determinado pelas regras do Código do IMI e consta da caderneta predial.

Não residentes: taxa única de 7,5%

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, acrescentou o n.º 10 ao artigo 17.º do Código do IMT. Quando um não residente compra habitação, a taxa é sempre de 7,5% sobre todo o valor, sem benefícios nem isenções. Há três exceções:

• o comprador é considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS;
• o comprador passa a ser residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra;
• nos seis meses seguintes, a casa é arrendada para habitação por um valor não superior ao limite deste decreto e fica arrendada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

No segundo e no terceiro caso, pagam-se à mesma os 7,5% no negócio. Depois, o comprador apresenta um pedido às Finanças, que lhe devolvem a diferença entre o imposto pago e o valor pela tabela normal. O prazo do pedido é de seis meses a contar da data em que passou a ser residente ou celebrou o contrato de arrendamento.

A regra está no primeiro ano de vigência. Antes de assinar o contrato-promessa, confirme com um advogado ou consultor fiscal como as Finanças a vão aplicar ao seu caso.

Residentes fiscais: tabela progressiva

Para residentes, a taxa depende de a casa vir a ser ou não habitação própria e permanente. A tabela do artigo 17.º do Código do IMT:

As taxas até 8% funcionam por escalões; as duas superiores são únicas e aplicam-se a todo o valor. Para isso, as Finanças publicam tabelas práticas: o imposto é igual ao valor multiplicado pela taxa do escalão, menos uma parcela a abater fixa. O cálculo à mão, escalão a escalão, dá o mesmo resultado.

Exemplo 1. Um residente compra habitação própria e permanente por 300 000 €. O preço fica no escalão de 7%, com uma parcela a abater de 10 457,96 €: 21 000 € − 10 457,96 €. Total de IMT: 10 542,04 €. Com as taxas médias do n.º 3 do artigo 17.º dá menos 8 cêntimos, porque estão arredondadas.

Exemplo 2. Um residente compra pelos mesmos 300 000 € uma casa que não será habitação própria e permanente. O escalão é o mesmo, 7%, mas a parcela a abater é aqui de 9 394,50 €: 21 000 € − 9 394,50 €. Total de IMT: 11 605,50 €.

Exemplo 3. Casa de 700 000 €. O preço está acima do limite de 660 982 €, por isso um residente paga a taxa única de 6% sobre todo o valor: 42 000 €. Um não residente paga 7,5%: 52 500 €.

Isenção para compradores até 35 anos

O artigo 9.º do Código do IMT isenta de imposto a primeira compra de habitação própria e permanente, se o comprador não tiver mais de 35 anos na data do negócio e não constar como dependente na declaração de IRS. Não têm direito à isenção os que, na data do negócio ou nos três anos anteriores, tenham sido donos de um imóvel para habitação. A isenção é total até 330 539 €; sobre a parte entre 330 539 e 660 982 € pagam-se 8%. Por exemplo, a um preço de 400 000 €, o imposto é de 8% sobre 69 461 €, ou seja, 5 556,88 €. A isenção não abrange os compradores não residentes que pagam a taxa única de 7,5%.

Terrenos, imóveis comerciais, empresas

• prédios rústicos: 5%;
• outros prédios urbanos, como os comerciais, e outras aquisições onerosas: 6,5%;
• comprador com domicílio fiscal numa jurisdição da lista portuguesa de territórios com regime fiscal privilegiado, ou empresa controlada por essa entidade: 10%. Esta regra não se aplica a pessoas singulares.

Prazo de pagamento

Segundo o artigo 36.º do Código do IMT, na redação de 2026, o imposto paga-se no dia em que as Finanças fazem a liquidação ou nos 30 dias seguintes. Se não for pago dentro do prazo, a liquidação perde a validade.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo na compra de um imóvel é de 0,8% sobre o valor. É a verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo. Sobre 300 000 € são 2 400 €; sobre 700 000 €, 5 600 €. A taxa é igual para residentes e não residentes. Na compra com crédito habitação, o Imposto do Selo incide também sobre o valor do crédito: o cálculo está no artigo «Crédito habitação em Portugal para não residentes».

IMI: o imposto anual

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é pago todos os anos pelo proprietário. A base é o valor patrimonial tributário, não o preço de compra. As taxas estão no artigo 112.º do Código do IMI:

• prédios urbanos: de 0,3% a 0,45%; a taxa concreta é fixada todos os anos pelo município, por vezes por freguesia. Se o município não comunicar a taxa às Finanças até 31 de dezembro, vale no ano seguinte a mínima, 0,3%;
• prédios rústicos: 0,8%;
• prédios urbanos devolutos há mais de um ano ou em ruínas: taxa três vezes superior;
• imóveis de empresas de jurisdições com regime fiscal privilegiado: 7,5%; não se aplica a pessoas singulares.

Exemplo. Apartamento com valor patrimonial tributário de 200 000 €. À taxa de 0,3%, o imposto anual é de 600 €; à taxa de 0,45%, de 900 €.

As taxas dos municípios de Lisboa, Porto, Setúbal e Algarve, os agravamentos para casas devolutas e em zonas de pressão urbanística, os benefícios e um exemplo de cálculo estão no artigo «Quanto custa manter um imóvel em Portugal».

O imposto é pago em prestações, cujo número depende do valor (artigo 120.º do Código do IMI):

AIMI: o adicional para imóveis de valor elevado

O AIMI (Adicional ao IMI) é calculado sobre a soma do valor patrimonial tributário de todos os prédios urbanos do proprietário em Portugal a 1 de janeiro. Ficam de fora os imóveis inscritos na matriz como comerciais, industriais, para serviços ou «outros». Contam as habitações e os terrenos para construção. Também não entram as casas no Programa de Apoio ao Arrendamento nem os imóveis que estiveram isentos de IMI no ano anterior.

Uma pessoa singular deduz 600 000 € à soma. Sobre o restante paga 0,7%. Se a soma do valor patrimonial tributário ultrapassar 1 000 000 €, a parte entre 1 e 2 milhões de € paga 1% e a parte acima de 2 milhões de €, 1,5%. Estes limites contam-se sobre a soma total, antes da dedução de 600 000 € (artigos 135.º-C e 135.º-F). As empresas pagam 0,4%, sem dedução. A dedução não se aplica às casas devolutas há mais de um ano nem às casas em ruínas: o seu valor patrimonial tributário é tributado por inteiro.

Exemplo. Uma pessoa tem dois apartamentos com valor patrimonial tributário de 500 000 € e 400 000 €. A soma é de 900 000 € e, depois da dedução, ficam 300 000 €. O AIMI anual é de 0,7% sobre 300 000 €, ou seja, 2 100 €. Se a soma não passasse de 600 000 €, não haveria adicional.

Quanto dá numa compra de 300 000 €

A estes valores somam-se as despesas de escritura e registo. Todo o processo, do número fiscal ao registo da propriedade, está no artigo «Como comprar casa em Portugal sendo estrangeiro». Para pagar impostos e assinar o contrato é preciso número fiscal: «NIF e conta bancária em Portugal para estrangeiros». Que imposto se paga sobre o lucro numa venda futura: veja o artigo «Imposto na venda de um imóvel em Portugal».

Por onde começar

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Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.