Mais-valias na venda de imóvel em Portugal em 2026: regras para residentes e não residentes

Atualizado: 30 de outubro de 2026 · RE/MAX Extra

Em resumo

O ganho na venda de um imóvel em Portugal paga IRS como mais-valia. Só 50% do ganho entra na base tributável, tanto para residentes como para não residentes (artigo 43.º do Código do IRS).
O ganho é o preço de venda menos o preço de compra multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda (se tiverem passado mais de 24 meses), menos as obras dos últimos 12 anos e os encargos da compra e da venda.
Metade do ganho soma-se aos restantes rendimentos e é tributada pela tabela geral, de 12,5% a 48%. O não residente paga pela mesma tabela, e a taxa é determinada tendo em conta os seus rendimentos em todo o mundo.
O residente não paga imposto se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor numa nova habitação própria e permanente em Portugal ou noutro país da UE/EEE, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
De 2026 a 2029, o ganho também fica excluído se o valor for reinvestido em habitação em Portugal arrendada por um máximo de 2 300 € por mês (Decreto-Lei n.º 97/2026).

Quando um proprietário vende um imóvel em Portugal por mais do que pagou, o ganho paga IRS. O Código do IRS chama a estes ganhos mais-valias e inclui-os na categoria G. Explicamos aqui como se calcula o ganho, que parte é tributada, que taxas pagam residentes e não residentes e quando não há imposto a pagar. Tudo foi conferido com o texto do Código do IRS no Portal das Finanças, na redação em vigor em outubro de 2026.

Como se calcula o ganho

A fórmula resulta dos artigos 10.º, 44.º a 46.º, 50.º e 51.º do Código do IRS:

valor de realização: o preço que consta do contrato. Se o valor patrimonial tributário sobre o qual o comprador paga IMT for superior ao preço, conta esse valor (artigo 44.º); o vendedor pode provar que recebeu menos;
menos o valor de aquisição: o montante sobre o qual foi calculado o IMT na compra (artigo 46.º). Em casa herdada ou doada, é o valor sobre o qual foi calculado o Imposto do Selo (artigo 45.º);
o valor de aquisição é multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, se entre a compra e a venda tiverem passado mais de 24 meses (artigo 50.º). Os coeficientes são aprovados todos os anos por portaria do Ministério das Finanças;
menos as despesas de valorização do imóvel nos últimos 12 anos, como obras e remodelações, se estiverem comprovadas por documentos (artigo 51.º);
menos os encargos da compra e da venda que tenham sido necessários e efetivamente suportados, por exemplo os impostos pagos na compra e a comissão da agência na venda (artigo 51.º).

As despesas só contam com documentos: faturas com o NIF do fornecedor, contratos de empreitada, comprovativos de pagamento. Guarde-os desde o primeiro dia: as obras contam durante 12 anos.

Coeficiente de desvalorização da moeda

Os coeficientes saem no final de cada ano e aplicam-se às vendas desse ano. Para as vendas de 2025 vale a Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro de 2025. Alguns dos valores:

Ano de compra	Coeficiente
2005	1,40
2010	1,28
2012–2015	1,20
2018–2020	1,17
2021	1,16
2022	1,06
2023	1,02
2024	1,00

Para as vendas de 2026 haverá uma nova tabela, publicada mais perto do final do ano, e os valores podem ser diferentes.

Que parte do ganho é tributada

Segundo o artigo 43.º do Código do IRS, primeiro somam-se todos os ganhos e perdas com a venda de imóveis no ano. Se o resultado for positivo, entram na base tributável 50% desse valor. O ganho só conta por inteiro num caso: quando o imóvel recebeu apoio público não reembolsável superior a 30% do valor patrimonial tributário e foi vendido antes de passarem 10 anos.

Até 2023, os não residentes pagavam 28% sobre todo o ganho. A Lei n.º 24-D/2022 acabou com essa taxa: agora, metade do ganho do não residente é tributada da mesma forma que a de um residente.

Taxas

Os 50% tributáveis somam-se aos restantes rendimentos do ano e o imposto calcula-se pela tabela geral do artigo 68.º do Código do IRS. A tabela de 2026 (Lei n.º 73-A/2025):

Rendimento coletável anual, €	Taxa sobre esta parte	Taxa média no limite superior
até 8 342	12,5%	12,5%
8 342 – 12 587	15,7%	13,579%
12 587 – 17 838	21,2%	15,823%
17 838 – 23 089	24,1%	17,705%
23 089 – 29 397	31,1%	20,579%
29 397 – 43 090	34,9%	25,13%
43 090 – 46 566	43,1%	26,472%
46 566 – 86 634	44,6%	34,856%
mais de 86 634	48%	—

Acima de 80 000 € de rendimento coletável há ainda a taxa adicional de solidariedade: 2,5% sobre a parte entre 80 000 e 250 000 € e 5% sobre a parte acima de 250 000 € (artigo 68.º-A).

Não residentes

O ganho de um não residente com a venda de um imóvel em Portugal também é tributado pela tabela (artigo 22.º, n.º 3). Mas a taxa é determinada tendo em conta todos os seus rendimentos, incluindo os obtidos no estrangeiro (artigo 22.º, n.º 10). Por isso, com um salário alto noutro país, a taxa sobre o ganho em Portugal será mais alta do que no exemplo abaixo, em que não há outros rendimentos.

A forma como o imposto pago em Portugal é tido em conta no país de residência fiscal depende da convenção para evitar a dupla tributação entre os dois países.

Exemplo de cálculo

Um apartamento foi comprado em 2015 por 200 000 €, valor sobre o qual se calculou o IMT. Em 2026 é vendido por 380 000 €. Para o exemplo usamos o coeficiente de 2025, 1,20; para uma venda em 2026 haverá outro. Os restantes montantes são ilustrativos:

Rubrica	Montante
Preço de venda	380 000 €
Preço de compra × 1,20	− 240 000 €
Obras em 2019, com faturas	− 15 000 €
Impostos e despesas na compra	− 9 000 €
Comissão da agência na venda	− 18 000 €
Ganho	98 000 €
Parte tributável: 50%	49 000 €

Sem outros rendimentos no ano, o imposto pela tabela é o seguinte: 46 566 € à taxa média de 26,472% dão 12 326,95 €, e os restantes 2 434 € a 44,6% dão 1 085,56 €. No total, 13 412,51 €, ou cerca de 13,7% do ganho. Com os mesmos números, mas com outros rendimentos, o imposto será maior.

Quando não se paga imposto

Compra de nova habitação própria e permanente

O n.º 5 do artigo 10.º exclui de tributação o ganho na venda da habitação própria e permanente se estiverem reunidas todas as condições:

o valor de realização, menos o empréstimo amortizado desse imóvel, é reinvestido na compra, construção, ampliação ou melhoramento de outra habitação própria e permanente em Portugal ou noutro país da UE ou do EEE (desde que haja troca de informações fiscais com esse país);
o reinvestimento é feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
a intenção de reinvestir e o montante são indicados na declaração do ano da venda;
a casa vendida era habitação própria e permanente: o domicílio fiscal do vendedor ou do seu agregado familiar estava lá nos 12 meses anteriores à venda. A exceção são as alterações na família: casamento, divórcio, nascimento de filhos (n.º 26);
a nova casa passa a ser habitação própria e permanente nos 12 meses seguintes à compra, com o domicílio fiscal registado nela (n.º 6).

Se só parte do valor for reinvestida, fica excluída a parte proporcional do ganho (n.º 12). Se o valor não tiver sido reinvestido, paga-se imposto sobre a parte não reinvestida. Nos casos dos n.os 9, 29 e 30, acresce um montante igual aos juros compensatórios (n.º 31).

A habitação própria e permanente é a morada onde a pessoa tem residência fiscal, por isso esta exclusão está, na prática, ao alcance de quem é residente fiscal em Portugal.

Reinvestimento em casa para arrendar (2026–2029)

O Decreto-Lei n.º 97/2026 acrescentou ao artigo 10.º os n.os 7 a 9. Aplicam-se às vendas de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029 e abrangem qualquer habitação, não só a própria e permanente. O ganho fica excluído se:

o valor de realização, menos o empréstimo amortizado, for reinvestido em habitação em Portugal destinada a arrendamento habitacional;
o reinvestimento for feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, com a intenção indicada na declaração;
o contrato de arrendamento for celebrado no prazo de seis meses, com uma renda não superior a 2,5 salários mínimos de 2026, ou seja, 2 300 € por mês;
a casa estiver arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos e não for vendida durante cinco anos.

Reformados e pessoas a partir dos 65 anos

O n.º 10 do artigo 10.º exclui o ganho na venda da habitação própria e permanente se o vendedor ou o cônjuge estiver reformado ou tiver pelo menos 65 anos e, no prazo de seis meses, investir o valor num seguro de vida, num fundo de pensões, no regime público de capitalização ou no produto individual de poupança pan-europeu (PEPP). No seguro de vida e no fundo de pensões há mais uma condição: pagamentos regulares durante pelo menos 10 anos e não superiores a 7,5% do valor investido por ano.

Casas compradas antes de 1989

O Código do IRS entrou em vigor a 1 de janeiro de 1989. Segundo o artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, norma transitória, os rendimentos que não estavam sujeitos ao antigo imposto de mais-valias de 1965 só pagam IRS se o bem tiver sido comprado depois dessa data. Os terrenos para construção e os terrenos rústicos têm particularidades que vale a pena confirmar com um consultor.

Como e quando declarar

A venda é indicada na declaração anual de IRS (Modelo 3, anexo G) do ano da operação. A declaração é entregue no Portal das Finanças de 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte (artigo 60.º). Para uma venda em 2026, de 1 de abril a 30 de junho de 2027. O não residente entrega-a da mesma forma; para aceder ao portal precisa de NIF, e explicamos como o obter no artigo NIF e conta bancária em Portugal para estrangeiros.

As exclusões dependem dos pormenores: datas, domicílio fiscal, crédito, composição do agregado familiar. Antes de assinar o contrato de venda, vale a pena fazer as contas com um contabilista ou consultor fiscal.

Perguntas frequentes

Quanto imposto paga um não residente ao vender um apartamento em Portugal?

Desde 2023, são tributados 50% do ganho pela tabela geral do IRS, de 12,5% a 48%. A taxa é determinada tendo em conta todos os rendimentos do não residente, incluindo os obtidos no estrangeiro (artigos 22.º e 43.º do Código do IRS). A antiga taxa de 28% sobre todo o ganho foi revogada pela Lei n.º 24-D/2022.

Que parte do ganho na venda de um imóvel é tributada?

50% do saldo positivo entre ganhos e perdas com a venda de imóveis no ano (artigo 43.º do Código do IRS). O ganho só conta por inteiro se o imóvel tiver recebido apoio público superior a 30% do valor patrimonial tributário e for vendido antes de passarem 10 anos.

Posso deduzir as obras?

Sim, se as obras tiverem sido feitas nos 12 anos anteriores à venda e estiverem comprovadas por documentos. Também se deduzem os encargos necessários da compra e da venda (artigo 51.º do Código do IRS).

Como evitar pagar imposto ao vender um apartamento em Portugal?

O residente fica isento se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor numa nova habitação própria e permanente em Portugal ou na UE/EEE, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. De 2026 a 2029, fica também excluído o ganho reinvestido em habitação em Portugal arrendada por um máximo de 2 300 € por mês (n.os 5 e 7 do artigo 10.º do Código do IRS).

Quando tenho de declarar a venda?

Na declaração anual de IRS, anexo G, de 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte ao da venda (artigo 60.º do Código do IRS).

Fontes

Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.