Custos de manter um imóvel em Portugal: IMI, condomínio e seguro, quanto paga o proprietário

Atualizado: 30 de outubro de 2026 · RE/MAX Extra

Depois da compra, o proprietário em Portugal continua a ter despesas anuais: o IMI, as quotas de condomínio e o seguro. Explicamos aqui de que são feitas essas despesas, quanto é o IMI em Lisboa, Cascais, Porto e Algarve segundo a tabela oficial das Finanças, quando se paga, quem contribui para o condomínio e o que convém verificar antes da compra.

De que são feitas as despesas do proprietário

• IMI: imposto municipal anual sobre imóveis. Pagam todos os proprietários, residentes e não residentes.
• AIMI: adicional ao IMI, só quando o valor patrimonial tributário da habitação de um mesmo proprietário ultrapassa 600 000 €. Mais pormenores no artigo Impostos sobre imóveis em Portugal.
• Condomínio: a sua parte nas despesas comuns do prédio, se comprou um apartamento, mais o fundo de reserva obrigatório.
• Seguro contra incêndio: obrigatório em edifícios com condomínio, tanto para as frações como para as partes comuns.
• Representante fiscal: para proprietários que vivem fora da UE e do EEE e não aderiram às notificações eletrónicas das Finanças.

Luz, água, gás e internet são pagos por contrato com os fornecedores e dependem do consumo. Não os contamos neste artigo.

IMI: quanto e quem paga

Nos prédios urbanos, a taxa de IMI vai de 0,3% a 0,45% do valor patrimonial tributário (VPT) por ano (artigo 112.º do Código do IMI). O VPT é uma avaliação feita segundo as regras do Código do IMI, não o preço que pagou pela casa. A taxa exata de cada ano é aprovada pela assembleia municipal, que também pode fixar taxas diferentes para cada freguesia. O município tem de comunicar a decisão às Finanças até 31 de dezembro; se não o fizer, aplica-se a taxa mínima de 0,3%.

O imposto é calculado por ano civil. Paga quem constar como proprietário na matriz predial a 31 de dezembro desse ano (artigo 113.º). As Finanças liquidam o IMI de fevereiro a abril do ano seguinte. Se comprar um apartamento em outubro de 2026, o IMI de todo o ano de 2026 vem em seu nome, não no do vendedor, e será pago em 2027.

Taxas de IMI de 2025 (imposto pago em 2026)

Seguem-se as taxas para prédios urbanos da tabela «Taxas IMI por município» do Portal das Finanças. As taxas de 2026 ainda estão a ser comunicadas pelos municípios: a 21 de outubro de 2026 quase não constavam da tabela.

Lisboa e arredores

Margem Sul do Tejo (distrito de Setúbal)

Porto e arredores

Algarve (distrito de Faro)

Lagos (Algarve) e Gondomar (perto do Porto) fixaram taxas por freguesia, que se consultam no Portal das Finanças para cada zona. A taxa mais alta destas tabelas é 0,45%, em Oeiras.

Quando pagar

O prazo depende do valor do imposto (artigo 120.º do Código do IMI):

Se o imposto for inferior a 10 €, não há liquidação (artigo 113.º). Se uma prestação não for paga a tempo, todas as restantes passam a ser exigíveis de imediato.

Exemplo: VPT de 150 000 €

Cálculo para um apartamento com um VPT de 150 000 €, às taxas de 2025:

Quando o IMI é mais alto

• Se o prédio urbano estiver devoluto há mais de um ano ou em ruínas, a taxa é triplicada (artigo 112.º, n.º 3): em Lisboa, 0,90% em vez de 0,30%. Para o imóvel do exemplo, 1 350 € por ano.
• Nas zonas de pressão urbanística, o município pode aumentar a taxa em até 25% para a habitação que não está arrendada nem serve de residência permanente ao proprietário, ou seja, para a segunda casa onde só vai de vez em quando, e em até 100% para a habitação em alojamento local (n.º 19). Com um aumento de 25%, a taxa de Lisboa seria 0,375% e o IMI do exemplo 562,50 €.
• O município pode aumentar a taxa em até 30% nos prédios degradados que não cumprem a sua função ou põem em risco a segurança (n.º 8).
• A taxa de 7,5% aplica-se aos imóveis de empresas registadas em países e territórios com regime fiscal mais favorável constantes da lista do Ministério das Finanças e às empresas controladas por essas estruturas. Não se aplica a pessoas singulares (n.os 4 e 17).

Quando o IMI é mais baixo ou não existe

• Isenção por 3 anos (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, EBF): para a habitação comprada para residência permanente, se o VPT não ultrapassar 125 000 € e o rendimento total do agregado familiar no ano anterior não ultrapassar 153 300 €. O domicílio fiscal tem de passar para essa casa nos 6 meses seguintes à compra. Na compra, a isenção é atribuída automaticamente. O município pode prolongá-la por mais 2 anos. Este benefício só pode ser obtido duas vezes, no máximo.
• Dedução para famílias com dependentes (artigo 112.º-A do Código do IMI), se aprovada pelo município: 30 € por ano com um dependente, 70 € com dois, 140 € com três ou mais. Aplica-se à habitação permanente onde a família tem domicílio fiscal.
• Na habitação arrendada, o município pode reduzir a taxa em até 20% nas zonas que escolher (artigo 112.º, n.º 7).

A isenção e a dedução familiar destinam-se a quem vive em Portugal e tem o domicílio fiscal nessa casa; não se aplicam a uma segunda habitação. Na habitação arrendada há um caso à parte: um apartamento comprado em primeira transmissão (construção nova ou prédio reconstruído) e arrendado para residência permanente do inquilino também pode ter 3 anos de isenção, com os mesmos limites; a contagem começa no primeiro contrato de arrendamento (artigo 46.º do EBF, n.º 3).

Condomínio: quotas e fundo de reserva

Num prédio em propriedade horizontal, as partes comuns (telhado, fachada, escadas, elevadores) são geridas pela assembleia de condóminos e pelo administrador. As despesas com as partes comuns e os serviços comuns dividem-se em proporção do valor da fração no prédio (artigo 1424.º do Código Civil). Essa proporção consta do título constitutivo da propriedade horizontal, normalmente em permilagem (‰).

• Nas despesas do elevador só participam os proprietários das frações servidas por ele.
• As despesas com partes do prédio que só um condómino usa, por exemplo um terraço de uso exclusivo, ficam a cargo dele.
• O regulamento do condomínio pode dividir alguns serviços comuns em partes iguais ou segundo o uso efetivo, se a maioria dos condóminos, representando a maioria do valor do prédio, o aprovar e ninguém se opuser.

Além das quotas correntes, cada condomínio é obrigado a ter um fundo comum de reserva para obras no edifício. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota nas restantes despesas (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). O fundo fica numa conta bancária e é gerido pela assembleia.

Exemplo de cálculo: o orçamento anual do prédio é de 24 000 € e a permilagem do apartamento é de 40‰. A sua parte nas despesas é de 960 € por ano, mais pelo menos 96 € para o fundo de reserva, ou seja, a partir de 1 056 € no total. O valor real está no orçamento e na ata da última assembleia.

Se não pagar

A ata da assembleia que aprova as quotas, com o montante e o prazo de cada condómino, é um título executivo (artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94). O administrador tem de intentar a ação de cobrança nos 90 dias seguintes ao primeiro atraso, se a dívida for igual ou superior ao Indexante dos Apoios Sociais (IAS) desse ano e a assembleia não tiver decidido de outra forma. Também podem ser cobrados juros de mora à taxa legal e multas, se aprovadas pela assembleia ou previstas no regulamento do condomínio.

Dívidas do vendedor na compra

Antes de vender o apartamento, o vendedor pede ao administrador uma declaração escrita: que quotas estão em vigor, de que valor, com que prazos e se há dívidas (artigo 1424.º-A do Código Civil). O administrador emite-a no prazo máximo de 10 dias, e a declaração é obrigatória para fazer a escritura. O comprador pode prescindir dela, mas nesse caso fica expresso no contrato que assume as eventuais dívidas do vendedor ao condomínio. As quotas que se vencem depois da transmissão da propriedade são pagas pelo novo proprietário. Como funciona a compra, explicamos no artigo Como comprar casa em Portugal sendo estrangeiro.

Seguro

Num edifício com condomínio, o seguro contra incêndio é obrigatório, tanto para cada fração como para as partes comuns (artigo 1429.º do Código Civil). São os próprios condóminos que o fazem. Se alguém não o fizer no prazo e pelo valor aprovados pela assembleia, o administrador contrata a apólice e depois cobra o prémio a esse condómino. O capital seguro é atualizado todos os anos (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94).

Se comprar com crédito habitação, o banco vai exigir os seus seguros, mas é obrigado a aceitar a apólice de qualquer seguradora com cobertura equivalente. Saiba mais no artigo Crédito habitação em Portugal para não residentes.

Se arrendar a casa

Por defeito, as despesas do apartamento arrendado cabem ao senhorio, salvo se o contrato disser outra coisa e a lei não as atribuir ao inquilino (artigo 1030.º do Código Civil). Ou seja, o IMI, as quotas de condomínio e o seguro continuam a cargo do proprietário enquanto o contrato de arrendamento não disser expressamente o contrário. As regras do contrato estão no artigo Arrendamento de casa em Portugal.

Representante fiscal para não residentes

O proprietário que vive no estrangeiro deve, em regra, nomear um representante fiscal com morada em Portugal (artigo 19.º da Lei Geral Tributária, LGT). Para quem vive em países da UE e do EEE, isto não é obrigatório. Quem vive noutros países não precisa de representante se tiver aderido às notificações eletrónicas das Finanças, pelo Portal das Finanças ou pela morada única digital. Quem vive fora da UE e do EEE só pode cancelar essas notificações depois de nomear um representante. Sem representante nem notificações eletrónicas, o não residente não pode, por exemplo, contestar uma liquidação de imposto.

Sobre o NIF e o contacto com as Finanças, leia o artigo sobre NIF e conta bancária.

O que verificar antes de comprar

• O VPT do imóvel e a taxa de IMI do município: é com eles que o imposto se calcula nos anos seguintes.
• A declaração do administrador sobre as quotas e as dívidas do apartamento.
• O orçamento do condomínio e as atas das últimas assembleias: valor das quotas, fundo de reserva e obras aprovadas.
• A apólice do seguro do edifício contra incêndio.
• Se vive fora da UE e do EEE, adira às notificações eletrónicas das Finanças ou nomeie um representante.

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Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.