Crédito habitação para não residentes em Portugal: quanto empresta o banco e o que pagar além da entrada

Atualizado: 30 de outubro de 2026 · RE/MAX Extra

Os bancos portugueses também concedem crédito habitação a quem não vive no país. Não existe uma lei própria de «crédito para não residentes»: aplicam-se as regras gerais para consumidores e os limites que o Banco de Portugal recomenda a todos os bancos. Explicamos aqui que parte do preço o crédito pode cobrir, como o banco calcula a taxa de esforço, o que tem de pagar além da entrada e que direitos tem o mutuário. Os números vêm da Recomendação n.º 1/2026 do Banco de Portugal, do Portal do Cliente Bancário e do Código do Imposto do Selo.

Quanto empresta o banco: o limite face ao valor do imóvel

O principal limite é a relação entre o montante do crédito e o valor do imóvel (LTV). Desde 1 de agosto de 2026 está em vigor uma nova recomendação do Banco de Portugal, que substituiu a de 2018. O limite depende da finalidade do crédito, não da nacionalidade do mutuário:

A recomendação define habitação própria e permanente como o local onde o mutuário ou a sua família mantêm, de forma estável, o centro da vida familiar. Quem compra e continua a viver no estrangeiro com a família não cabe nesta definição, por isso o seu teto é de 80%. Se só o mutuário viver no estrangeiro e a família viver de forma permanente nessa habitação, a definição pode formalmente aplicar-se: convém confirmar com o banco. Se vier viver para Portugal e o imóvel passar a ser a sua casa permanente, aplica-se o limite de 90%.

O valor de referência é o mais baixo de dois: o preço de compra ou a avaliação, feita por um perito avaliador de imóveis. Se um imóvel de 400 000 € for avaliado em 380 000 €, os 80% calculam-se sobre 380 000 €. Isso dá 304 000 €, e os capitais próprios necessários passam a 96 000 €, em vez de 80 000 €.

Antes, os imóveis que pertenciam aos próprios bancos podiam ser financiados até 100% do valor. A nova recomendação acabou com esta exceção: também a eles se aplicam os limites gerais de 90% e 80%.

Todos estes números são tetos. A recomendação diz expressamente que não dispensam o banco de avaliar a solvabilidade de cada mutuário. O banco pode propor menos, e as condições de cada comprador só se conhecem na sua própria simulação.

Taxa de esforço e prazo

Até 45% do rendimento para todos os créditos

O segundo limite é a parte do rendimento que vai para as prestações (DSTI, a chamada taxa de esforço). Desde 1 de agosto de 2026 desceu de 50% para 45%. É calculada assim:

• no numerador entram as prestações mensais de todos os créditos do mutuário, os que já tem e o novo;
• a prestação do novo crédito é calculada com margem para uma subida da taxa de juro;
• no denominador entra o rendimento depois de impostos e contribuições sociais obrigatórias, com o valor anual dividido por 12;
• o rendimento é comprovado com a última declaração de IRS e (ou) com dados de rendimentos dos três meses anteriores.

Exemplo: com um rendimento líquido de 6 000 € por mês, as prestações de todos os créditos somadas não podem passar de 2 700 €. Se o mutuário tiver mais de 70 anos no fim do crédito, o banco reduz o rendimento considerado em pelo menos 20% nos anos em causa, exceto se o mutuário já estiver reformado.

Há margem para exceções: em cada semestre, até 10% do montante de crédito concedido pelo banco pode ultrapassar os 45%, mas o banco tem de justificar a decisão.

Prazo até 40 ou até 35 anos

Se houver vários mutuários, o prazo define-se pela idade do mais velho. As prestações têm de ser regulares e incluir capital e juros.

O que pagar além da entrada

O crédito cobre parte do preço, mas não os impostos nem as despesas do processo. À entrada somam-se:

• IMT na compra. Um não residente paga 7,5% sobre o valor total da habitação, salvo nos casos previstos na lei. Mais pormenores no artigo sobre impostos sobre imóveis;
• imposto do selo sobre a compra: 0,8% do preço;
• imposto do selo sobre o montante do crédito: 0,6%, se o prazo for de cinco ou mais anos;
• seguros exigidos pelo banco, avaliação do imóvel, comissões bancárias, notário e registo, com valores que dependem do banco e do imóvel.

À parte, os juros dos créditos pagam imposto do selo de 4%, mas os juros de empréstimos para compra, construção, reconstrução ou melhoramento de habitação própria estão isentos (artigo 7 do Código do Imposto do Selo). A hipoteca, enquanto garantia, não paga imposto à parte quando é constituída em simultâneo com o crédito.

Exemplo: casa de 400 000 € para um não residente

O cálculo não inclui seguros, avaliação, comissões bancárias, notário nem registo. Parte do princípio de que a avaliação não fica abaixo do preço e de que o banco aceitou o máximo de 80%.

Como decorre o processo

1. Obter o número fiscal e abrir conta: explicamos como no artigo sobre o NIF e a conta bancária.
2. Pedir simulações a um ou mais bancos. Já nesta fase o banco tem de entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), com todas as condições e custos, que dá jeito para comparar propostas.
3. Entregar ao banco os documentos para a análise de solvabilidade e aguardar a avaliação do imóvel.
4. Obter a aprovação: o banco entrega uma nova FINE com as condições acordadas e a minuta do contrato.
5. Cumprir o período de reflexão e assinar o contrato.

A proposta da FINE vincula o banco durante pelo menos 30 dias. O mutuário, e o fiador, se houver, tem pelo menos sete dias de reflexão, durante os quais o contrato de crédito não pode ser assinado. Tenha estes prazos em conta quando combinar com o vendedor a data da escritura.

O que o banco pode e não pode exigir

• O banco não pode fazer depender o crédito da compra de outros produtos seus.
• Há duas exceções: a conta à ordem e o seguro. Mesmo assim, o banco tem de aceitar uma conta aberta noutro banco e uma apólice de qualquer seguradora com cobertura equivalente.
• O banco pode oferecer um desconto na taxa em troca de produtos adicionais. Se mais tarde desistir deles, a taxa só pode subir durante o ano seguinte à desistência.
• É proibido cobrar comissão pelo processamento da prestação mensal.

Reembolso antecipado

Pode reembolsar o crédito antes do prazo em qualquer momento, em parte ou na totalidade. O reembolso parcial é comunicado ao banco com sete dias úteis de antecedência e faz-se na data de uma prestação; o total, com dez dias úteis. A comissão tem um limite:

Num reembolso antecipado de 100 000 €, isto dá no máximo 500 € em taxa variável e 2 000 € em taxa fixa. Não há comissão se o motivo for morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos mutuários. As mesmas regras valem para a transferência do crédito para outro banco. Depois do reembolso total, o banco emite em 14 dias úteis a declaração de que a dívida está liquidada. Além da comissão, o banco só pode exigir as despesas que pagou por conta do cliente ao notário, à conservatória ou às Finanças.

O que este artigo não inclui

Não indicamos taxas de juro nem uma percentagem de financiamento «típica» para estrangeiros: variam de banco para banco, mudam e não estão fixadas na lei nem na recomendação do Banco de Portugal. A aprovação do crédito é decisão do banco e ninguém a pode prometer de antemão. Antes de assinar o contrato-promessa com o vendedor, convém ter a simulação do banco e perceber se os prazos chegam.

O processo completo da compra está no artigo Como comprar casa em Portugal sendo estrangeiro.

Por onde começar a procurar

Veja as ofertas atuais no catálogo RE/MAX Extra: apartamentos em Lisboa, moradias em Cascais, apartamentos no Porto. Os preços de transação por município em redor da capital estão no artigo Zonas de Lisboa e arredores. Se tiver perguntas sobre um imóvel concreto, fale connosco.

Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.