Zonas de Lisboa e arredores: onde comprar casa e quanto custa

Atualizado: 3 de novembro de 2026 · RE/MAX Extra

«Apartamento em Lisboa» pode ser muita coisa: um prédio no centro antigo, um apartamento novo junto ao rio no Parque das Nações ou uma moradia em Cascais. Explicamos aqui como está organizado o território, quanto custa a habitação em cada parte segundo as estatísticas oficiais do INE para os 12 meses até junho de 2026 e quantos imóveis temos neste momento no nosso catálogo.

Cidade, área metropolitana e distrito não são a mesma coisa

A cidade de Lisboa é o concelho de Lisboa. Segundo a lei de 2012, divide-se em 24 freguesias. Os resultados definitivos dos Censos de 2021 dão-lhe 545 796 habitantes.

A Área Metropolitana de Lisboa (AML) reúne 18 municípios onde, segundo os mesmos Censos, vivem 2 870 208 pessoas. Tem duas partes: a Grande Lisboa, na margem norte do Tejo, e a Península de Setúbal, na margem sul.

Os municípios mais populosos da área metropolitana são Lisboa, Sintra (385 606 habitantes) e Cascais (214 124). Os mais pequenos são Alcochete (19 143), Sesimbra (52 384) e Montijo (55 682).

Há ainda o distrito de Lisboa, uma divisão administrativa de outro nível: inclui também municípios fora da área metropolitana (Torres Vedras e Alenquer, por exemplo), enquanto a margem sul pertence ao distrito de Setúbal. Nos anúncios, a morada costuma vir em cadeia, «freguesia, município, distrito»: por exemplo, «Carcavelos e Parede, Cascais, Lisboa».

Preços de venda por município

O Instituto Nacional de Estatística (INE) publica todos os trimestres o preço mediano por metro quadrado das vendas reais de habitação, e não dos anúncios. Seguem-se as medianas dos 12 meses até junho de 2026: 2 264 €/m² no país (+17,7% num ano), 3 757 €/m² na Grande Lisboa (+18,7%) e 2 890 €/m² na Península de Setúbal (+25,4%). Os nossos artigos sobre o Porto, sobre Cascais e a costa e sobre o Algarve usam o mesmo período, por isso os números podem comparar-se diretamente.

O intervalo nos quadros vai do quartil inferior ao superior: um quarto das vendas ficou abaixo do primeiro valor e um quarto acima do segundo. «Num ano» compara com a mediana dos 12 meses até junho de 2025, calculada a partir dos quadros do INE.

Margem norte: Grande Lisboa

Margem sul: Península de Setúbal

Os mais caros da área metropolitana são Lisboa, Cascais e Oeiras; segundo os dados do INE para o 2.º trimestre de 2026, são também os três municípios mais caros do país entre os que têm mais de 100 000 habitantes. Os mais acessíveis são Palmela (2 522 €/m²) e a Moita (2 538 €/m²). Num ano, as medianas subiram mais no Barreiro (+34,8%), na Moita (+32,0%) e em Vila Franca de Xira (+29,2%), e menos em Cascais (+14,6%) e em Lisboa (+14,7%).

Só no 2.º trimestre de 2026, a mediana foi de 4 030 €/m² na Grande Lisboa, de 3 069 €/m² na Península de Setúbal e de 5 299 €/m² na cidade de Lisboa. Houve 11 050 vendas na área metropolitana nesse trimestre, menos 7,3% do que um ano antes, e ainda assim os preços continuaram a subir.

Residentes e não residentes, habitação nova e usada

Para os municípios com 100 000 ou mais habitantes, o INE publica números mais detalhados, também para os 12 meses até junho de 2026. Na área metropolitana há onze municípios nestas condições. O traço indica que o INE não apresenta o valor.

É a diferença entre as medianas de todas as vendas de cada grupo, e não um sobrepreço sobre o mesmo imóvel: os não residentes podem estar a comprar outros apartamentos. Na Grande Lisboa, no seu conjunto, os compradores com domicílio fiscal no estrangeiro pagaram no 2.º trimestre de 2026 uma mediana de 5 878 €/m², contra 4 000 €/m² dos residentes, ou seja, mais 47,0%; na Área Metropolitana do Porto, segundo o mesmo destaque do INE, a diferença é de 37,5%. Na Península de Setúbal, os valores foram de 3 240 €/m² contra 3 063 €/m².

Na própria cidade de Lisboa, o metro quadrado custa em mediana 5 956 €/m² nos estúdios e T1, 5 222 €/m² nos T2, 4 891 €/m² nos T3 e 4 655 €/m² nos T4 ou maiores. Cascais e Oeiras em detalhe, incluindo a divisão por tipologia, no artigo «Cascais, Oeiras e a costa».

Exemplo: apartamento de 80 m² ao preço mediano

A mediana é o valor do meio de todas as vendas do período, e entram nela tanto apartamentos antigos por renovar como casas novas. Um imóvel concreto pode custar bastante mais ou menos: o preço depende da freguesia, do ano de construção, do andar, da vista, do estacionamento e do estado. Os impostos da compra acrescem a este valor: veja o artigo «Impostos sobre imóveis em Portugal».

As 24 freguesias da cidade de Lisboa

O mapa atual da cidade foi fixado pela Lei n.º 56/2012, da reorganização administrativa de Lisboa: as 53 freguesias anteriores passaram a 24. Treze das novas resultaram da fusão de freguesias antigas: Santa Maria Maior, por exemplo, juntou doze freguesias do centro histórico (Mártires, Sacramento, São Nicolau, Madalena, Santa Justa, Sé, Santiago, São Cristóvão e São Lourenço, Castelo, Socorro, São Miguel e Santo Estêvão), e Belém reúne as antigas São Francisco Xavier e Santa Maria de Belém. O Parque das Nações foi criado de raiz. Dez freguesias mantiveram o nome, mas com novos limites. Em 2015, a Lei n.º 85/2015 acertou os limites de algumas delas.

Em documentos anteriores à reforma, o imóvel pode constar na freguesia antiga. Para confirmar a morada e os limites, use os nomes atuais, que são também os dos anúncios.

Para as freguesias de Lisboa, o INE publica medianas de vendas a 12 meses; para a cidade no seu conjunto, 5 192 €/m² (+14,7% num ano). Ao lado mostramos os preços pedidos no nosso catálogo em 3 de novembro de 2026: quantos apartamentos estão à venda em cada freguesia e o preço mediano pedido (arredondado a 500 €).

Pelos preços de venda, as freguesias mais caras são Santo António, Parque das Nações e Avenidas Novas (7 254 €/m², 6 269 €/m² e 6 144 €/m²), e as mais baratas Santa Clara, Olivais e Penha de França (3 850 €/m², 4 399 €/m² e 4 659 €/m²). Num ano, as medianas subiram mais nas Avenidas Novas (+23,8%), em Belém (+22,9%) e na Ajuda (+21,6%); a única descida foi em Marvila (−1,5%).

Os preços dos anúncios costumam ser mais altos do que os de venda e dependem muito do que está à venda em cada momento: alguns apartamentos novos ou prédios com vista para o rio puxam a mediana da freguesia para cima, e muitos apartamentos por renovar puxam-na para baixo. A mediana de vendas do INE é calculada por metro quadrado e a dos anúncios pelo imóvel inteiro, por isso as freguesias com apartamentos maiores parecem mais caras na última coluna.

O que está à venda à volta de Lisboa

Nos 18 municípios da área metropolitana, o nosso catálogo tinha 9 736 imóveis à venda em 3 de novembro de 2026. As medianas excluem o mesmo imóvel anunciado por várias agências e as ofertas abaixo de 30 000 €. As ligações do quadro levam aos apartamentos de cada município; para Lisboa e Setúbal, a página do catálogo abrange todo o distrito com o mesmo nome.

Para casas e moradias, use as secções por tipo de imóvel: por exemplo, moradias em Cascais. Os novos empreendimentos estão na secção de empreendimentos e o arrendamento em apartamentos para arrendar em Lisboa; sobre preços de arrendamento e contrato, veja o artigo «Arrendar casa em Portugal».

O metro para lá dos limites da cidade

O Metropolitano de Lisboa sai dos limites do município: em 2004 abriram os troços até Odivelas (linha amarela) e até à estação Amadora Este, na Amadora (linha azul). Em 2012 a linha vermelha chegou do Oriente ao aeroporto e, em 2016, a linha azul foi prolongada até à estação da Reboleira, onde há também interface com autocarros e com o comboio suburbano.

Antes de escolher um concelho dos arredores, vale a pena ver quanto tempo demora a viagem até ao trabalho ou à escola nas horas de ponta, se há estação perto e qual a frequência dos comboios. Os horários são publicados pelos próprios operadores.

Como afinar a escolha

• Defina o orçamento já com os impostos. Na compra paga-se IMT e Imposto do Selo, e os não residentes têm uma taxa própria de IMT para habitação. As contas estão no artigo sobre impostos.
• Compare o orçamento com a mediana do município no quadro do INE: assim percebe onde corresponde a uma venda média e onde terá de escolher entre opções mais modestas.
• Veja a oferta por freguesia no catálogo e compare os preços dos anúncios com os preços de venda.
• Compare com outras regiões: os preços e a oferta no Porto e arredores e no Algarve foram calculados com os mesmos quadros do INE.
• Se precisar de crédito, informe-se com antecedência sobre as condições dos bancos para não residentes: veja o artigo «Crédito habitação em Portugal para não residentes».
• Siga a compra passo a passo: número fiscal, verificação do imóvel, contrato com sinal e formalização estão no artigo «Como comprar um imóvel em Portugal».

A nossa equipa ajuda a encontrar imóveis nas zonas que lhe interessam e a marcar visitas: fale connosco.

Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.