Autorização de residência e Golden Visa em Portugal: o que mudou e que opções restam

Atualizado: 30 de outubro de 2026 · RE/MAX Extra

Durante dez anos, a Golden Visa foi a forma mais conhecida de obter autorização de residência em Portugal através da compra de um apartamento ou de uma casa. Em outubro de 2023, esse caminho fechou. O programa de residência por investimento não desapareceu: mudou a lista dos investimentos admitidos. Explicamos aqui o que mudou, o que aconteceu às autorizações já emitidas e que opções restam. Tudo com base no texto da Lei de Estrangeiros na redação em vigor no final de outubro de 2026 (última alteração: Lei n.º 62/2026, de 10 de setembro) e nas páginas da Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA).

O que é a Golden Visa

O nome oficial é Autorização de Residência para Investimento (ARI). O regime existe desde 8 de outubro de 2012 e está previsto no artigo 90.º-A da Lei de Estrangeiros (Lei n.º 23/2007). Permite a um cidadão de fora da UE obter uma autorização de residência temporária por via de um investimento, sem ter de pedir antes um visto de residência.

Segundo a AIMA, o titular de ARI pode:

• entrar em Portugal sem visto de residência;
• viver e trabalhar no país;
• circular no espaço Schengen sem visto;
• trazer a família por reagrupamento familiar;
• mais tarde, pedir a residência permanente e a nacionalidade, nas condições previstas na lei.

O que mudou em outubro de 2023

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro de 2023 (programa Mais Habitação), entrou em vigor no dia seguinte ao da publicação, 7 de outubro de 2023. Entre os seus objetivos, a lei refere expressamente o fim da autorização de residência por investimento imobiliário.

O artigo 42.º desta lei proíbe a aceitação de novos pedidos por três fundamentos da anterior redação da Lei de Estrangeiros: as subalíneas i), iii) e iv) da alínea d) do n.º 1 do artigo 3.º. No texto atual da lei, estas subalíneas surgem como revogadas.

A mesma lei acrescentou ao artigo 3.º da Lei de Estrangeiros uma regra: os investimentos nas modalidades que restam não podem destinar-se ao imobiliário, nem direta nem indiretamente. Por isso, comprar um apartamento, uma casa ou uma quota de um imóvel já não dá autorização de residência, nem diretamente nem através de um fundo de investimento.

A compra de imóveis por estrangeiros em si não tem restrições: as alterações dizem respeito apenas à autorização de residência. Como funciona a compra, explicamos no artigo «Como comprar casa em Portugal sendo estrangeiro».

O que aconteceu às Golden Visa já emitidas

O artigo 42.º da Lei n.º 56/2023 mantém os direitos de quem obteve ARI antes de 7 de outubro de 2023:

• as autorizações emitidas ao abrigo das regras anteriores podem ser renovadas;
• o mesmo vale para as autorizações dos familiares obtidas por reagrupamento;
• o titular de ARI e os familiares que cumpram as condições da residência permanente podem obter uma autorização de residência permanente para atividade de investimento.

Na renovação, a autorização passa a autorização de residência para imigrantes empreendedores (n.º 4 do artigo 89.º da Lei de Estrangeiros). O titular tem de passar em Portugal pelo menos 7 dias no primeiro ano e pelo menos 14 dias em cada período seguinte de dois anos, seguidos ou interpolados.

Os pedidos de concessão e de renovação pendentes a 7 de outubro de 2023 mantiveram-se válidos (artigo 43.º). O mesmo vale para os projetos que nessa data estavam em apreciação prévia no município. Nestes casos, verifica-se se o investimento corresponde a um projeto empresarial. A verificação é feita pelas agências públicas competentes, incluindo a AICEP e o IAPMEI.

Que investimentos dão hoje autorização de residência

Na redação em vigor do artigo 3.º da Lei de Estrangeiros restam cinco modalidades. O investimento pode ser feito a título pessoal ou através de uma empresa, e tem de ser mantido durante pelo menos cinco anos.

Se o investimento se fizer em territórios de baixa densidade, o limiar para os postos de trabalho, a ciência e a cultura pode ser 20% mais baixo: 8 postos de trabalho em vez de 10, 400 000 € em vez de 500 000 € e 200 000 € em vez de 250 000 €. A lei considera como tais as zonas com menos de 100 habitantes por km² ou com PIB per capita abaixo de 75% da média nacional; a lista consta da Portaria n.º 208/2017. O desconto não se aplica aos fundos nem à constituição de sociedades. Na modalidade da cultura, a página da AIMA indica atualmente 220 000 €, embora 20% sobre 250 000 € deem, pelo texto da lei, 200 000 €: antes de apresentar o pedido, confirme o valor junto da AIMA.

De dois em dois anos, os investimentos das modalidades da tabela são avaliados pelo seu impacto na ciência, na cultura, no investimento direto estrangeiro e no emprego.

Condições para obter e renovar

Segundo o artigo 90.º-A da Lei de Estrangeiros, a ARI é concedida a um cidadão de fora da UE que cumpra, em simultâneo, o seguinte:

• reúne os requisitos gerais de autorização de residência do artigo 77.º, exceto o do visto de residência;
• tem um visto Schengen válido;
• regulariza a permanência nos 90 dias seguintes à primeira entrada em Portugal;
• cumpre uma das condições de investimento da tabela acima.

A autorização é renovada por dois anos, se o requerente comprovar que continua a cumprir uma das condições de investimento. Entre os documentos que a AIMA indica estão:

• passaporte e comprovativo de entrada e permanência legais;
• seguro de saúde ou comprovativo de acesso ao Serviço Nacional de Saúde;
• registo criminal do país de origem ou de residência, emitido há menos de 3 meses e traduzido para português;
• número fiscal do país de origem ou de residência;
• certidões de inexistência de dívidas às Finanças e à Segurança Social, emitidas há menos de 45 dias;
• declaração escrita do compromisso de manter o investimento durante pelo menos 5 anos;
• comprovativo do investimento, como uma declaração de um banco registado no Banco de Portugal sobre a transferência do montante exigido;
• comprovativo de pagamento da taxa de análise do pedido.

Antes de apresentar o pedido, é obrigatório fazer o pré-registo no portal ARI. A transferência do investimento é confirmada por um banco em Portugal, e para abrir conta é preciso um número fiscal português. Como o obter, explicamos no artigo «NIF e conta bancária em Portugal para estrangeiros».

Quem pode vir consigo

O pedido de reagrupamento familiar pode ser apresentado ao mesmo tempo que o do investidor, mas a decisão depende da aprovação do pedido principal. Segundo a lista da AIMA, são considerados familiares:

A Lei n.º 61/2025, em vigor desde 23 de outubro de 2025, tornou mais apertada a regra geral: o direito ao reagrupamento familiar só surge quando a autorização de residência tem pelo menos dois anos de validade (no caso do cônjuge que tenha vivido com o requerente pelo menos 18 meses antes da mudança, 15 meses). Para os familiares do titular de ARI, este prazo não se aplica: a exceção consta expressamente do n.º 3 do artigo 98.º da Lei de Estrangeiros. Também não têm de esperar os filhos menores ou incapazes a cargo.

• o cônjuge;
• os filhos até aos 17 anos inclusive, incluindo adotados, e os filhos incapazes a cargo;
• os filhos dos 18 aos 25 anos a cargo, solteiros e a estudar;
• os pais do requerente ou do cônjuge, se estiverem a cargo;
• os irmãos até aos 17 anos, se o requerente for o seu tutor por decisão reconhecida em Portugal.

O regime ARI não se aplica a cidadãos de Portugal, da UE, do Espaço Económico Europeu, de Andorra e da Suíça.

Autorização de residência permanente

A autorização de residência permanente (artigo 80.º da Lei de Estrangeiros) pode ser pedida ao fim de cinco anos de residência temporária. Segundo a lista da AIMA, são necessários:

• comprovativo de meios de subsistência;
• comprovativo de morada: se viver em casa própria, certidão do registo predial ou o respetivo código de acesso;
• comprovativo de inexistência de dívidas às Finanças e à Segurança Social;
• comprovativo de conhecimento básico de português, por exemplo um certificado de nível A2 ou superior.

Há mais uma condição: nos últimos cinco anos não pode haver condenações a pena de prisão superiores a um ano no total. A autorização de residência permanente não tem prazo, mas o cartão é substituído de cinco em cinco anos. Os titulares de ARI recebem uma autorização permanente para atividade de investimento, à qual não se aplica a regra de cancelamento por ausência prolongada.

Quanto tempo se pode estar ausente

Pela regra geral (artigo 85.º), a autorização de residência pode ser cancelada se a pessoa estiver ausente de Portugal, sem motivo justificado:

Uma ausência mais longa tem de ser combinada previamente com a AIMA. A autorização não é cancelada se, durante a ausência, a pessoa tiver exercido uma atividade profissional, empresarial, cultural ou social e o puder comprovar. Para os titulares de ARI há prazos mínimos de permanência próprios: segundo a AIMA, pelo menos 7 dias no primeiro ano e pelo menos 14 dias em cada período seguinte de dois anos.

É possível comprar casa e viver em Portugal?

Sim, mas a autorização de residência tem de ser obtida por outro fundamento, porque a compra já não a dá. A Lei de Estrangeiros prevê outras autorizações de residência: para trabalho subordinado, trabalho independente, empreendedorismo, estudos ou reagrupamento familiar. As condições dependem do fundamento; a lista completa é mantida pela AIMA.

Se passar a ter residência fiscal, mudam também os impostos na compra: um não residente paga IMT à taxa única de 7,5%, salvo nos casos previstos na lei. Mais informação no artigo «Impostos sobre imóveis em Portugal» e, quanto ao crédito, no artigo «Crédito habitação para não residentes».

Quem tem casa em Portugal deve fazer também as contas às despesas anuais (IMI, quotas de condomínio, seguro), que analisamos no artigo «Custos de manter um imóvel em Portugal». E se mais tarde tiver de vender, será útil o artigo «Mais-valias na venda de um imóvel em Portugal».

Descrevemos as regras com base no texto da lei e nas páginas oficiais da AIMA. A decisão de conceder a autorização de residência cabe à AIMA, e as leis da imigração em Portugal mudaram várias vezes nos últimos anos. Antes de apresentar o pedido, confirme a redação em vigor e, se necessário, consulte um advogado.

Por onde começar a procurar

As ofertas atuais estão no catálogo RE/MAX Extra: apartamentos em Lisboa, apartamentos no Porto e moradias em Cascais. Para comparar preços por zona, veja os artigos «Zonas de Lisboa e arredores» e «Zonas do Porto e arredores». Se primeiro quiser viver no país e conhecê-lo melhor, há apartamentos para arrendar em Lisboa, e o funcionamento do arrendamento está no artigo «Arrendar casa em Portugal». Se tiver dúvidas sobre um imóvel concreto, fale connosco.

Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.