Comprar moradia em Portugal: preços de moradias e apartamentos, terreno e impostos

Atualizado: 5 de novembro de 2026 · RE/MAX Extra

Este artigo compara moradias e apartamentos: quanto custa o metro quadrado de uma moradia segundo as avaliações bancárias do INE, onde a moradia sai mais barata do que o apartamento, o que há neste momento no catálogo e o que muda nos impostos quando se compra uma casa com terreno. Os passos da compra são os mesmos para um apartamento e para uma moradia e estão explicados no artigo «Como comprar casa em Portugal sendo estrangeiro».

Quanto custa uma moradia: avaliações bancárias de setembro de 2026

A estatística trimestral do INE sobre os preços das transações, que usamos nas nossas análises de zonas, não separa moradias de apartamentos. Essa separação existe noutra estatística: as avaliações bancárias à habitação, feitas quando se pede crédito habitação. Em setembro de 2026, o valor mediano de avaliação de uma moradia no país foi de 1 621 €/m² e o de um apartamento de 2 662 €/m². Num ano, as moradias valorizaram 11,1% e os apartamentos 15,4%.

As moradias mais caras estão na Grande Lisboa (2 942 €/m²) e no Algarve (2 835 €/m²); as mais baratas, no Centro (1 172 €/m²). Onde as moradias mais valorizaram num ano foi na Madeira (+20,3%).

Como ler estes números. São avaliações, não preços de venda: são feitas pelos bancos nos pedidos de crédito habitação, por isso as compras sem crédito ficam de fora. O INE considera habitações com área entre 35 e 600 m² e calcula o valor de cada mês com as avaliações desse mês e dos dois anteriores. Os dados vêm de sete bancos, que concentram cerca de 90% do novo crédito habitação. Quando há menos de 33 avaliações, o INE não publica o valor.

Onde a moradia é mais barata do que o apartamento

No total do país, o metro quadrado de uma moradia é mais de um terço mais barato do que o de um apartamento. Mas esta média junta realidades muito diferentes. Na Grande Lisboa, as moradias representam 14% das avaliações bancárias; no Centro, 55%; no Alentejo, 66%: as moradias são avaliadas com mais frequência onde a habitação já é mais barata. Dentro do mesmo concelho, a diferença é outra.

A diferença fica abaixo de 5% em Lisboa, Oeiras, Cascais, Porto, Sintra, Faro, Sesimbra e Palmela: aqui, o metro quadrado de uma moradia custa mais ou menos o mesmo que o de um apartamento. Em 15 dos concelhos da tabela, a moradia custa pelo menos 15% menos, com destaque para Viseu (−36,2%), Aveiro (−35,0%) e Coimbra (−34,5%). Os valores são medianas de setembro de 2026 (avaliações de julho a setembro), INE, tipos de construção «moradias» e «apartamentos».

O que há no catálogo

Neste momento, o catálogo tem 10 030 moradias à venda e 11 691 apartamentos. O preço mediano de uma moradia é de 355 000 €; o de um apartamento, 395 000 €. Mas a moradia é bem maior: a área mediana é de 167 m², contra 103 m² no apartamento. A área do terreno está indicada em 7 417 moradias, com uma mediana de 513 m². Há 5 929 moradias T3–T4 e 1 715 com cinco ou mais quartos.

Entre estes concelhos, os mais baratos são Castelo Branco (70 000 €), Viseu (183 500 €) e Coimbra (290 000 €). São preços de anúncio, não de venda nem de avaliação bancária, por isso o metro quadrado fica acima dos valores do INE: o anúncio mostra o preço que o vendedor pede. A mesma moradia é muitas vezes anunciada por várias agências da rede; essas repetições foram contadas uma só vez, e os anúncios abaixo de 30 000 € não entraram nas contas. O terreno é a mediana das moradias que o indicam.

O terreno: prédio urbano, rústico ou misto

Uma moradia tem quase sempre terreno, e para os impostos conta a forma como o imóvel está inscrito na matriz predial. Há duas matrizes: uma para os prédios urbanos e outra para os rústicos. Uma moradia é um prédio urbano habitacional. Um prédio rústico é sobretudo um terreno situado fora de um aglomerado urbano e destinado à agricultura, à silvicultura ou à pecuária, bem como as construções diretamente afetas a essas atividades.

Se o imóvel tiver uma parte rústica e uma parte urbana, classifica-se pela parte principal. Quando não é possível dizer qual é a principal, o prédio é misto. Pode ser o caso de uma quinta em que a casa de habitação e o terreno agrícola têm o mesmo peso.

• IMT na compra. Prédio rústico: 5% do preço. Prédio urbano habitacional: tabela progressiva, como um apartamento; um não residente paga 7,5% sobre todo o valor. Se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos a contar da compra, ou se, no prazo de seis meses, der a casa de arrendamento para habitação com uma renda que não exceda o limite fixado na lei (e a mantiver arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos), a Autoridade Tributária anula, a seu requerimento, a diferença face à tabela normal. O requerimento é apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que o comprador se tornou residente ou celebrou o contrato de arrendamento. Pode fazer as contas no simulador de IMT; os pormenores estão no artigo «Impostos sobre imóveis».
• IMI todos os anos. Parte rústica: 0,8% do valor patrimonial tributário; parte urbana: de 0,3 a 0,45%, com a taxa dentro deste intervalo fixada pelo município. Num prédio misto, cada parte paga à sua taxa.
• AIMI. O adicional ao IMI sobre imóveis de valor elevado incide apenas sobre prédios urbanos; os terrenos rústicos não entram na base.
• Casa devoluta e ruína. Nos prédios urbanos devolutos há mais de um ano e nos prédios em ruínas, a taxa de IMI é triplicada, salvo quando o estado de conservação foi motivado por desastre natural ou calamidade. Se só uma parte da casa estiver devoluta e o prédio não estiver constituído em propriedade horizontal, o agravamento incide apenas sobre o valor patrimonial tributário dessa parte. Isto conta se comprar uma moradia para reconstruir e não começar logo as obras.

O que consta da matriz vê-se na caderneta predial: o tipo de prédio, as suas características e o valor patrimonial tributário. Para a propriedade, a caderneta não faz prova: a inscrição na matriz só presume a titularidade para efeitos fiscais. A propriedade e os ónus verificam-se na certidão permanente do registo predial. Os restantes documentos, como a licença de utilização e o certificado energético, são os mesmos de um apartamento; a lista está no artigo passo a passo sobre a compra.

Custos depois da compra

As taxas de IMI por concelho, o seguro e os outros custos fixos estão explicados no artigo «Custos de manter um imóvel». Se comprar a moradia com crédito habitação, o banco fará precisamente a avaliação de que falámos acima; as condições para não residentes estão no artigo «Crédito habitação para não residentes».

Onde procurar

Moradias por concelho: Lisboa, Cascais, Sintra, Seixal, Porto, Braga, Loulé. Análises de zonas: Lisboa, Cascais e a linha de costa, Porto, Algarve. Tem perguntas sobre uma moradia concreta? Use o formulário de contacto.

Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.