Недорогие новостройки в Португалии: где искать новую студию или T1 и сколько она стоит

Обновлено: 28 октября 2026 г. · RE/MAX Extra

Новая квартира в Португалии — не обязательно дорогая покупка, но и не дешёвая: всё решает город. Ниже — сколько сейчас стоят новые студии (T0) и квартиры с одной спальней (T1) в нашем каталоге, где их больше всего и где они дешевле, как они соотносятся с ценами сделок по официальной статистике и что нужно знать, если покупать квартиру в строящемся доме.

Что мы считаем новостройкой и как считали

Цифры ниже — по объявлениям о продаже квартир T0 и T1 в нашем каталоге на 28.10.2026. Новостройкой считается квартира, которая привязана к жилому комплексу (empreendimento), или построена в 2025 году и позже, или помечена как новая («Novo») и построена не раньше 2023 года (либо год постройки не указан). Одна пометка «Novo» не годится: так отмечают и квартиры после ремонта в старых домах.

Одну и ту же квартиру часто выставляют несколько агентств сети, поэтому объявления с одинаковой ценой, площадью и числом спален в одном муниципалитете считаются одной квартирой. Объявления дешевле 50 000 € не учитываются — это ошибки ввода, а не квартиры.

Цены в каталоге — это цены предложения: столько просят продавцы сейчас. Итоговая цена сделки может отличаться. Каталог обновляется каждый день, поэтому на страницах городов числа могут немного расходиться с таблицами этой статьи.

Сколько стоят новые студии и T1 по стране

Всего в каталоге 1 256 квартир T0 и T1 в новостройках, из них студий — только 29, остальное — T1. Медианная цена — 317 750 €, медианная цена квадратного метра — 5 123 €/м², медианная площадь T1 — 64 м².

Самая дешёвая новая квартира в каталоге сейчас стоит 86 500 €, но таких единицы: дешевле 150 000 € — 5 квартир. Больше половины новых T0 и T1 (688 из 1 256) стоят дороже 300 000 €. Все новые T0 и T1 по стране, от дешёвых к дорогим, — на странице новые квартиры T0 и T1 в Португалии.

Где новостроек больше всего

Больше всего новых T0 и T1 — в Порту (200) и Лиссабоне (174), но цены там разные. В Порту медиана — 297 500 € и до 250 000 € можно найти 37 квартир. В Лиссабоне медиана — 548 750 €, а дешевле 250 000 € — 5 квартир из 174.

В Алгарве (округ Фару) новостройки дорогие: в Лагуше дешевле 495 000 € новых T0 и T1 нет, в Портимане медиана — 378 000 €. В Алмаде и Сейшале (округ Сетубал) медиана ниже лиссабонской — 334 000 € и 385 000 €, но новых квартир до 250 000 € там в каталоге нет. Вокруг Порту — в Вила-Нова-ди-Гае и Матозиньюше — медиана около 290 000–300 000 €, почти как в самом Порту.

Где новостройки дешевле

Недорогие новостройки — на севере и в центре страны. Ниже — муниципалитеты, где медианная цена новой T0 или T1 не выше 250 000 € (в каталоге там не меньше восьми разных квартир).

Самое большое предложение недорогих новостроек — в Пасуш-ди-Феррейре (Paços de Ferreira) в округе Порту: 43 квартиры, медиана 179 900 €, до 200 000 € — 37. Ещё дешевле, но с меньшим выбором — в округе Виана-ду-Каштелу, в Валенсе (159 250 €) и Вила-Нова-ди-Сервейре (179 000 €), и в Тонделе (185 000 €) в округе Визеу.

По округам

В остальных округах новых T0 и T1 в каталоге мало — 15 квартир на все. Из 149 новых квартир до 200 000 € по стране 137 — в округах Порту, Брага, Виана-ду-Каштелу, Визеу, Авейру и Коимбра; в округах Лиссабон, Сетубал и Фару таких почти нет.

Новостройка против рынка: сравнение с ценами сделок INE

Национальный институт статистики (INE) публикует медианную цену квадратного метра по всем продажам жилья в каждом муниципалитете. По стране за 12 месяцев до июня 2026 года она составила 2 264 €/м². Сравнение с ценами новых T0 и T1 в каталоге показывает, насколько новостройка дороже среднего жилья в том же городе.

Во всех 12 муниципалитетах новая маленькая квартира стоит за метр дороже, чем медианная сделка: меньше всего разница в Порту (+41%) и Алмаде (+44%), больше всего — в Авейру (+128%) и Браге (+121%). Отчасти это потому, что в статистике INE все сделки, включая старое жильё и большие квартиры.

Цифры в таблице — разного рода: у каталога цена предложения, у INE — цена совершённых сделок. Это ориентир, а не оценка конкретной квартиры.

Покупка на этапе строительства: договор-обещание и задаток

Пока дом строится, продавец и покупатель могут подписать договор-обещание (contrato-promessa de compra e venda) — обязательство заключить договор купли-продажи позже. Закон прямо распространяет его и на квартиры в строящихся и будущих домах. Правила — в Гражданском кодексе.

• Форма. Договор-обещание о продаже здания или квартиры в нём — уже построенной, строящейся или будущей — должен быть письменным, подписи сторон заверяются лично, а заверяющий подтверждает, что у дома есть лицензия на использование или на строительство (статья 410, пункты 2 и 3).
• Любые деньги по договору — задаток. Всё, что покупатель платит продавцу по договору-обещанию, считается задатком (sinal), даже если названо авансом или частью цены (статья 441).
• Если договор не исполнен. Если от сделки по своей вине отказывается покупатель, продавец оставляет задаток себе. Если виноват продавец, покупатель вправе потребовать задаток в двойном размере (статья 442, пункт 2).
• Принудительное исполнение. Вместо этого невиновная сторона может через суд добиться заключения самой сделки (статьи 442 и 830). Для договоров-обещаний о покупке квартиры это право нельзя исключить договором (статья 830, пункт 3).

Сроки сдачи дома, график платежей и последствия задержки определяет сам договор. Прежде чем подписывать, его стоит показать юристу (advogado или solicitador): этот раздел — пересказ закона, а не консультация.

Гарантия на новую квартиру

Если частное лицо покупает жильё у профессионального продавца — застройщика или другой компании, которая продаёт недвижимость в рамках своей деятельности, — действует закон о правах потребителя (Decreto-Lei 84/2021). Для договоров, заключённых с 1 января 2022 года, он устанавливает такие сроки ответственности продавца за несоответствия, которые проявились после передачи квартиры:

• 10 лет — за дефекты несущих конструктивных элементов (статья 23, пункт 1 a);
• 5 лет — за остальные несоответствия (статья 23, пункт 1 b).

Несоответствие, которое проявилось в эти сроки, считается существовавшим уже при передаче квартиры — как правило, доказывать это покупателю не нужно (статья 23, пункт 4). Покупатель вправе требовать бесплатного ремонта или замены, снижения цены или расторжения договора (статья 24); права сохраняются и у следующего владельца, если квартиру продадут. Эти права истекают через три года после того, как покупатель сообщил продавцу о дефекте (статья 25). Характеристики качества и безопасности жилья описываются в технической карточке жилья — ficha técnica da habitação (статья 22, пункт 3).

Что ещё учесть

• Налоги при покупке — какие платят и как их посчитать — в статье о налогах на недвижимость.
• Ипотека — условия для нерезидентов в статье об ипотеке для нерезидента.
• Налоговый номер NIF и счёт в банке — как их получить, рассказано в статье про NIF и счёт в банке.
• Расходы после покупки — налог IMI, взносы кондоминиума, страховка — в статье о содержании недвижимости.
• Если планируете сдавать, сравните цену покупки с арендными ставками — см. статью об аренде жилья в Португалии.

С чего начать

1. Определите бюджет вместе с налогами и решите, нужна ли ипотека.
2. Выберите города из таблиц и откройте их страницы новостроек — например, Порту, Вила-Нова-ди-Гая, Брага, Коимбра или Лиссабон.
3. Сравните с готовым жильём: в каталоге квартир, например в Порту, видно, сколько стоят квартиры в том же городе в целом.
4. Перед задатком проверьте договор-обещание и лицензию дома.

Как устроена сделка от NIF до нотариуса — в статье как купить недвижимость в Португалии, о ценах по районам — в статьях районы Порту и пригородов и районы Лиссабона и окрестностей. Подобрать новостройки и организовать просмотры поможет наша команда — свяжитесь с нами.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.