Leiria, Coimbra e Aveiro: preços das casas no Centro de Portugal em 2026

Atualizado: 6 de novembro de 2026 · RE/MAX Extra

No centro de Portugal, a habitação é bem mais barata do que a média do país: o preço mediano de venda na região Centro é de 1 263 €/m², contra 2 264 €/m² em Portugal. Neste artigo olhamos para as três regiões à volta das cidades de Leiria, Coimbra e Aveiro: os preços de venda do Instituto Nacional de Estatística (INE) nos 12 meses até junho de 2026, a oferta do nosso catálogo, as rendas e as taxas de IMI de cada um dos 40 concelhos. Os números servem para comparar concelhos entre si; não substituem a avaliação de um imóvel concreto.

Que concelhos entram nesta análise

Nas estatísticas do INE (divisão NUTS 2024), são três regiões de nível NUTS III. A Região de Leiria tem 10 concelhos: Leiria, Alvaiázere, Ansião, Batalha, Castanheira de Pêra, Figueiró dos Vinhos, Marinha Grande, Pedrógão Grande, Pombal e Porto de Mós. A Região de Coimbra tem 19: Coimbra, Figueira da Foz, Arganil, Cantanhede, Condeixa-a-Nova, Góis, Lousã, Mealhada, Mira, Miranda do Corvo, Montemor-o-Velho, Mortágua, Oliveira do Hospital, Pampilhosa da Serra, Penacova, Penela, Soure, Tábua e Vila Nova de Poiares. A Região de Aveiro tem 11: Aveiro, Águeda, Albergaria-a-Velha, Anadia, Estarreja, Ílhavo, Murtosa, Oliveira do Bairro, Ovar, Sever do Vouga e Vagos.

Estas regiões não coincidem com os distritos que organizam o catálogo. O distrito de Leiria inclui mais seis concelhos (Alcobaça, Bombarral, Caldas da Rainha, Nazaré, Óbidos e Peniche), mas o INE coloca-os na região do Oeste, e por isso ficam fora deste artigo. Sete concelhos do distrito de Aveiro pertencem, para o INE, a outras regiões: Arouca, Espinho, Oliveira de Azeméis, São João da Madeira, Santa Maria da Feira e Vale de Cambra à Área Metropolitana do Porto, e Castelo de Paiva ao Tâmega e Sousa. No sentido inverso, a Mealhada, do distrito de Aveiro, e Mortágua, do distrito de Viseu, fazem parte da Região de Coimbra. As páginas do catálogo de apartamentos em Leiria, em Coimbra e em Aveiro mostram o distrito inteiro.

Preços de venda por concelho

Nos 12 meses até junho de 2026, a mediana foi de 1 555 €/m² na Região de Leiria (+20,5% num ano), de 1 452 €/m² na Região de Coimbra (+12,5%) e de 1 687 €/m² na Região de Aveiro (+15,5%); no país, 2 264 €/m² e +17,7%. Dentro de cada região as diferenças são grandes: os concelhos mais caros são Aveiro (2 391 €/m²), Coimbra (2 295 €/m²) e Ílhavo (2 260 €/m²), e os mais baratos Pampilhosa da Serra (467 €/m²), Pedrógão Grande (576 €/m²) e Penacova (600 €/m²).

As tabelas mostram a mediana do preço de venda nos 12 meses até junho de 2026, o intervalo entre o primeiro e o terceiro quartil (um quarto das vendas ficou abaixo do primeiro valor e um quarto acima do segundo), a variação anual da mediana e o custo de 80 m² à mediana. A última coluna é uma simples multiplicação, não o preço de um apartamento real: a mediana é calculada sobre todas as habitações vendidas no concelho, e entram juntos apartamentos e moradias, novos e antigos.

Região de Leiria

Região de Coimbra

Região de Aveiro

A mediana subiu mais em três concelhos da Região de Coimbra: Pampilhosa da Serra +54,1%, Góis +44,9%, Vila Nova de Poiares +41,2%. Desceu em três concelhos: Miranda do Corvo −12,1%, Penela −5,7% e Pedrógão Grande −5,1%; em Cantanhede ficou igual. Vale a pena confirmar as variações bruscas nos anúncios: a mediana depende das habitações que calharam ser vendidas no período. Nas três cidades principais, a subida foi esta: Leiria +21,3%, Coimbra +21,1%, Aveiro +6,8%.

Houve menos vendas. No 2.º trimestre de 2026 fizeram-se 1 671 na Região de Coimbra, contra 1 955 um ano antes, 1 006 na Região de Leiria, contra 1 148, e 1 197 na Região de Aveiro, contra 1 248. Ainda assim, a mediana trimestral subiu: para 1 665 €/m² na Região de Leiria (+19,6% num ano), 1 851 €/m² na de Aveiro (+16,8%) e 1 576 €/m² na de Coimbra (+14,3%).

O INE só publica a desagregação por freguesia para as cidades de Lisboa e do Porto, por isso dentro dos concelhos do Centro não há preços de venda por zona.

Casas novas e usadas, preços por tipologia

Para os concelhos com 100 000 ou mais habitantes, o INE dá uma desagregação mais detalhada. Das três cidades, estão neste grupo Coimbra e Leiria; para Aveiro não há estes dados. Os valores são medianas dos 12 meses até junho de 2026.

Em Coimbra, as casas novas custam mais 40,9% do que as usadas; em Leiria, mais 21,6%. Quanto mais quartos, mais baixo o preço por metro quadrado: em Coimbra, um T0–T1 custa 2 989 €/m² e um T4 ou maior 1 842 €/m².

Residentes e não residentes

O INE calcula à parte a mediana dos compradores com domicílio fiscal em Portugal e no estrangeiro: para as regiões, no 2.º trimestre de 2026; para Coimbra e Leiria, nos 12 meses até junho de 2026.

Nas regiões de Coimbra e de Leiria, a mediana dos não residentes é mais baixa do que a dos residentes; na Região de Aveiro é 3,9% mais alta, e nos concelhos de Coimbra e de Leiria é quase igual. Para comparação, no país, no 2.º trimestre, foi de 2 421 €/m² para os residentes contra 3 182 €/m² para os não residentes; na Área Metropolitana do Porto, de 2 648 €/m² contra 3 640 €/m². É a diferença entre as medianas de todas as vendas de cada grupo, não um acréscimo sobre o mesmo imóvel.

O que está à venda

O catálogo a 6 de novembro de 2026: nos 40 concelhos há 5 065 imóveis à venda; depois das regras abaixo, ficam 965 apartamentos e 1 424 moradias. O mesmo imóvel anunciado por várias agências conta uma só vez, os anúncios abaixo de 30 000 € ficam de fora e a mediana só aparece a partir de cinco imóveis. A coluna «Total de imóveis» conta todos os anúncios ativos sem estas regras, terrenos incluídos. A tabela mostra os concelhos com 50 ou mais imóveis.

Coimbra, Leiria e Aveiro aparecem na tabela sem ligação: a página do catálogo com esse nome mostra o distrito inteiro. Têm menos de 50 imóveis os concelhos de Murtosa, Figueiró dos Vinhos, Batalha, Góis, Penela, Pampilhosa da Serra, Mortágua, Castanheira de Pêra, Sever do Vouga e Pedrógão Grande.

Em muitos concelhos, a moradia mediana dos anúncios é mais barata do que o apartamento mediano: Coimbra, Figueira da Foz, Pombal, Cantanhede, Anadia, Lousã, Montemor-o-Velho, Condeixa-a-Nova, Porto de Mós, Vila Nova de Poiares, Albergaria-a-Velha e Miranda do Corvo. A mediana mostra o meio de um conjunto concreto de anúncios, não o preço de uma casa típica, por isso compare a área e o estado nos próprios anúncios. Porque é que isto acontece e o que ter em conta ao comprar uma moradia com terreno está no artigo comprar moradia em Portugal.

Os preços pedidos nos anúncios são mais altos do que os preços de venda. No catálogo, a mediana do preço por metro quadrado dos apartamentos em Aveiro é de 4 769 €/m², enquanto a mediana das vendas do INE no concelho é de 2 391 €/m². O catálogo mostra preços pedidos e um conjunto diferente de imóveis; o INE mostra vendas já concluídas, com todos os tipos de habitação.

Arrendamento: rendas dos novos contratos

O INE publica a renda mediana dos novos contratos de arrendamento. Nos 12 meses até junho de 2026, foi de 6,67 €/m² por mês na região Centro e de 9,76 €/m² no país. Por região: Coimbra 7,60 €/m², Aveiro 7,59 €/m², Leiria 6,93 €/m². A tabela mostra os concelhos com 200 ou mais novos contratos em 12 meses; a coluna «80 m²» é uma simples multiplicação.

Nos restantes concelhos houve menos de 200 novos contratos num ano. A mediana mais baixa entre os 40 é de 4,48 €/m² (Mortágua e Penacova); para Góis e Pampilhosa da Serra, o INE não divulga valor. Os anúncios estão nas secções de apartamentos para arrendar em Coimbra, em Aveiro e em Leiria, que também mostram o distrito inteiro. Sobre contrato, caução e prazos, veja o artigo arrendar casa em Portugal.

Taxas de IMI por concelho

O imposto anual sobre os imóveis depende do concelho. As taxas abaixo são as de 2025 para prédios urbanos, segundo o Portal das Finanças, e aplicam-se ao valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, não ao preço de mercado. A tabela dá um exemplo para um VPT de 200 000 €.

Todos os concelhos da Região de Leiria têm a taxa de 0,3%. A mais alta nestas três regiões é de 0,4%, em Vagos e na Figueira da Foz. Isenções e outras despesas do proprietário estão no artigo sobre os custos de manter um imóvel.

Como afunilar a escolha

1. Defina o orçamento já com os impostos. Na compra paga-se IMT e Imposto do Selo, e os não residentes têm uma taxa de IMT própria para habitação: as contas estão no artigo sobre impostos.
2. Compare o orçamento com as medianas. Um apartamento de 80 m² à mediana das vendas custa 159 200 € em Leiria, 183 600 € em Coimbra e 191 280 € em Aveiro, mas os preços dos anúncios costumam ser mais altos.
3. Veja os concelhos vizinhos. Perto de cada uma das três cidades há concelhos bem mais baratos: compare-os nas tabelas acima e veja quantos anúncios lá existem.
4. Avalie o imóvel, não só o concelho. A mediana junta casas novas e antigas; o estado, a área e os documentos do imóvel concreto contam mais do que o preço médio.

Os passos da compra estão no artigo como comprar casa em Portugal, o financiamento no artigo sobre crédito habitação para não residentes e as casas novas no artigo sobre empreendimentos novos a preços acessíveis. Os preços de outras regiões estão nos artigos sobre Lisboa, o Porto e o Algarve. A nossa equipa ajuda a escolher imóveis no centro de Portugal e a marcar visitas: fale connosco.

Este artigo é meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As taxas e regras mudam — confirme sempre nas fontes oficiais e com um profissional.