Лейрия, Коимбра и Авейру: цены на жильё в центре Португалии в 2026 году

Обновлено: 6 ноября 2026 г. · RE/MAX Extra

Жильё в центре Португалии заметно дешевле, чем в среднем по стране: медианная цена сделки в регионе Центр — 1 263 €/м² против 2 264 €/м² по Португалии. Ниже — три региона вокруг городов Лейрия, Коимбра и Авейру: цены сделок по данным статистического института INE за 12 месяцев до июня 2026 года, предложение в нашем каталоге, аренда и ставки IMI по каждому из 40 муниципалитетов. Цифры помогают сравнить муниципалитеты между собой; они не заменяют оценку конкретного объекта.

Какие муниципалитеты сюда входят

В статистике INE (деление NUTS 2024) это три региона уровня NUTS III. Регион Лейрии — 10 муниципалитетов: Лейрия, Алваязери (Alvaiázere), Ансиан (Ansião), Баталья (Batalha), Каштанейра-ди-Пера (Castanheira de Pêra), Фигейро-душ-Виньюш (Figueiró dos Vinhos), Маринья-Гранди (Marinha Grande), Педроган-Гранди (Pedrógão Grande), Помбал и Порту-ди-Мош (Porto de Mós). Регион Коимбры — 19: Коимбра, Фигейра-да-Фош, Арганил (Arganil), Кантаньеди (Cantanhede), Кондейша-а-Нова (Condeixa-a-Nova), Гойш (Góis), Лозан (Lousã), Меальяда (Mealhada), Мира (Mira), Миранда-ду-Корву (Miranda do Corvo), Монтемор-у-Велью (Montemor-o-Velho), Мортагуа (Mortágua), Оливейра-ду-Оспитал (Oliveira do Hospital), Пампильоза-да-Серра (Pampilhosa da Serra), Пенакова (Penacova), Пенела (Penela), Соури (Soure), Табуа (Tábua) и Вила-Нова-ди-Пойареш (Vila Nova de Poiares). Регион Авейру — 11: Авейру, Агеда (Águeda), Албергария-а-Велья (Albergaria-a-Velha), Анадия (Anadia), Эштарежа (Estarreja), Илаву (Ílhavo), Муртоза (Murtosa), Оливейра-ду-Байру (Oliveira do Bairro), Овар (Ovar), Север-ду-Вога (Sever do Vouga) и Вагуш (Vagos).

Границы регионов не совпадают с округами, по которым устроен каталог. В округ Лейрия входят ещё шесть муниципалитетов — Алкобаса (Alcobaça), Бомбарал (Bombarral), Калдаш-да-Раинья (Caldas da Rainha), Назаре (Nazaré), Обидуш (Óbidos) и Пениши (Peniche), но в статистике INE они относятся к региону Запад (Oeste) и в эту статью не входят. Семь муниципалитетов округа Авейру INE относит к другим регионам: Арока (Arouca), Эшпинью (Espinho), Оливейра-ди-Аземейш (Oliveira de Azeméis), Сан-Жуан-да-Мадейра (São João da Madeira), Санта-Мария-да-Фейра (Santa Maria da Feira) и Вали-ди-Камбра (Vale de Cambra) — к агломерации Порту, Каштелу-ди-Пайва (Castelo de Paiva) — к Тамеге и Соузе. Меальяда из округа Авейру и Мортагуа из округа Визеу, наоборот, входят в регион Коимбры. Страницы каталога квартиры в Лейрии, в Коимбре и в Авейру показывают весь округ.

Цены сделок по муниципалитетам

За 12 месяцев до июня 2026 года медиана в регионе Лейрии — 1 555 €/м² (+20,5% за год), в регионе Коимбры — 1 452 €/м² (+12,5%), в регионе Авейру — 1 687 €/м² (+15,5%); по стране — 2 264 €/м² и +17,7%. Внутри регионов разброс большой: дороже всего Авейру (2 391 €/м²), Коимбра (2 295 €/м²) и Илаву (2 260 €/м²), дешевле всего Пампильоза-да-Серра (467 €/м²), Педроган-Гранди (576 €/м²) и Пенакова (600 €/м²).

В таблицах — медиана цены сделки за 12 месяцев до июня 2026 года, диапазон между нижним и верхним квартилями (четверть сделок дешевле первой цифры, четверть дороже второй), изменение медианы за год и стоимость 80 м² по медиане. Последний столбец — простое умножение, а не цена реальной квартиры: медиана считается по всем проданным жилищам муниципалитета, новые и старые квартиры и дома идут вместе.

Регион Лейрии

Регион Коимбры

Регион Авейру

Сильнее всего за год медиана выросла там, где цены самые низкие: Пампильоза-да-Серра +54,1%, Гойш +44,9%, Вила-Нова-ди-Пойареш +41,2%. Снизилась она в трёх муниципалитетах: Миранда-ду-Корву −12,1%; Пенела −5,7%; Педроган-Гранди −5,1%; в Кантаньеди не изменилась. Резкие изменения стоит проверять по объявлениям: медиана зависит от того, какие именно жилища были проданы за период. В трёх главных городах рост такой: Лейрия +21,3%, Коимбра +21,1%, Авейру +6,8%.

Сделок стало меньше. Во II квартале 2026 года их число в регионе Коимбры — 1 671 против 1 955 годом раньше, в регионе Лейрии — 1 006 против 1 148, в регионе Авейру — 1 197 против 1 248. Квартальная медиана при этом выросла: в регионе Лейрии до 1 665 €/м² (+19,6% за год), Авейру — до 1 851 €/м² (+16,8%), Коимбры — до 1 576 €/м² (+14,3%).

Разбивку по фрегезиям INE публикует только для городов Лиссабон и Порту, поэтому внутри муниципалитетов центра цен сделок по районам нет.

Новое и вторичное жильё, цены по числу спален

Для муниципалитетов с населением от 100 000 человек INE даёт подробную разбивку. Из трёх городов в эту группу входят Коимбра и Лейрия; по Авейру таких данных нет. Цифры — медианы за 12 месяцев до июня 2026 года.

Новое жильё в Коимбре стоит на 40,9% дороже вторичного, в Лейрии — на 21,6%. Чем больше спален, тем ниже цена квадратного метра: T0–T1 в Коимбре — 2 989 €/м², T4 и больше — 1 842 €/м².

Резиденты и нерезиденты

INE отдельно считает медиану для покупателей с налоговым резидентством в Португалии и за границей: по регионам — за II квартал 2026 года, по Коимбре и Лейрии — за 12 месяцев до июня 2026 года.

В регионах Коимбры и Лейрии медиана у нерезидентов ниже, чем у резидентов, в регионе Авейру — выше на 3,9%, в самих Коимбре и Лейрии почти такая же. Для сравнения, по стране за II квартал — 2 421 €/м² у резидентов против 3 182 €/м² у нерезидентов, в агломерации Порту — 2 648 €/м² против 3 640 €/м². Это разница медиан по всем сделкам групп, а не наценка на один и тот же объект.

Что сейчас продаётся

Каталог на 06.11.2026: в 40 муниципалитетах 5 065 объектов в продаже; после правил ниже квартир — 965, домов — 1 424. Одинаковые объявления разных агентств учитываются один раз, объявления дешевле 30 000 € не входят, медиана показана при пяти и более объектах. В столбце «Всех объектов» — все активные объявления без этих правил, включая участки. В таблице — муниципалитеты, где объектов 50 и больше.

Коимбра, Лейрия и Авейру в таблице без ссылок: страница каталога с этим названием показывает весь округ. Меньше 50 объектов — у муниципалитетов Муртоза, Фигейро-душ-Виньюш, Баталья, Гойш, Пенела, Пампильоза-да-Серра, Мортагуа, Каштанейра-ди-Пера, Север-ду-Вога и Педроган-Гранди.

Во многих муниципалитетах медианный дом в объявлениях дешевле медианной квартиры: Коимбра, Фигейра-да-Фош, Помбал, Кантаньеди, Анадия, Лозан, Монтемор-у-Велью, Кондейша-а-Нова, Порту-ди-Мош, Вила-Нова-ди-Пойареш, Албергария-а-Велья и Миранда-ду-Корву. Медиана показывает середину конкретного набора объявлений, а не цену типичного жилья, поэтому сравнивайте площадь и состояние по самим объявлениям. Почему так бывает и что учесть при покупке дома с участком, — в статье купить дом в Португалии.

Цены в объявлениях выше цен сделок. Медианная цена квадратного метра у квартир в Авейру в каталоге — 4 769 €/м², а медиана сделок INE по муниципалитету — 2 391 €/м². Каталог показывает цены запроса и другой набор объектов, INE — уже совершённые сделки со всеми типами жилья.

Аренда: цены новых договоров

INE публикует медиану арендной платы по новым договорам. За 12 месяцев до июня 2026 года по региону Центр — 6,67 €/м² в месяц, по стране — 9,76 €/м². По регионам: Коимбра 7,60 €/м², Авейру 7,59 €/м², Лейрия 6,93 €/м². В таблице — муниципалитеты, где за 12 месяцев заключено 200 и больше новых договоров; столбец «80 м²» — простое умножение.

В остальных муниципалитетах новых договоров меньше 200 за год. Самая низкая медиана среди всех 40 — 4,48 €/м² (муниципалитеты Мортагуа и Пенакова); для муниципалитетов Гойш и Пампильоза-да-Серра INE значения не приводит. Объявления — в разделах квартиры в аренду в Коимбре, в Авейру и в Лейрии; там тоже показан весь округ. О договоре, залоге и сроках — в статье аренда жилья в Португалии.

Ставки IMI по муниципалитетам

Ежегодный налог на недвижимость зависит от муниципалитета. Ставки ниже — за 2025 год для городских объектов, по данным Portal das Finanças; считаются они от налоговой стоимости объекта, а не от рыночной цены. В таблице — пример для налоговой стоимости 200 000 €.

Во всех муниципалитетах региона Лейрии ставка 0,3%. Самая высокая в этих трёх регионах — 0,4%: Вагуш и Фигейра-да-Фош. Льготы и другие расходы владельца описаны в статье о содержании недвижимости.

Как сузить выбор

1. Определите бюджет с учётом налогов. При покупке платят IMT и гербовый сбор, для нерезидентов ставка IMT на жильё своя — расчёт в статье о налогах.
2. Сравните бюджет с медианами. 80 м² по медиане сделок стоят 159 200 € в Лейрии, 183 600 € в Коимбре и 191 280 € в Авейру, но цены объявлений обычно выше.
3. Посмотрите соседние муниципалитеты. Рядом с каждым из трёх городов есть муниципалитеты заметно дешевле — сравните их по таблицам выше и проверьте, сколько там объявлений.
4. Проверьте объект, а не только муниципалитет. Медиана объединяет новое и старое жильё; состояние, площадь и документы конкретного объекта важнее средней цены.

Порядок сделки — в статье как купить недвижимость в Португалии, о кредите — в статье об ипотеке для нерезидента, о новых квартирах — в статье о недорогих новостройках. Цены других регионов — в статьях о Лиссабоне, Порту и Алгарве. Подобрать объекты в центре Португалии и организовать просмотры поможет наша команда — свяжитесь с нами.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.