Брага, Гимарайнш и Виана-ду-Каштелу: цены на жильё на севере Португалии в 2026 году

Обновлено: 9 ноября 2026 г. · RE/MAX Extra

Жильё на северо-западе Португалии, вокруг Браги, Гимарайнша и Виана-ду-Каштелу, дешевле, чем в среднем по стране: за 12 месяцев до июня 2026 года медианная цена сделки в Браге — 2 199 €/м², в Гимарайнше — 1 859 €/м², в Виана-ду-Каштелу — 1 938 €/м² против 2 264 €/м² по Португалии. Ниже — цены сделок по данным статистического института INE по 24 муниципалитетам вокруг этих городов, предложение в нашем каталоге, аренда и ставки IMI. Цифры помогают сравнить муниципалитеты между собой; они не заменяют оценку конкретного объекта.

Какие муниципалитеты сюда входят

В статистике INE (деление NUTS 2024) это три региона уровня NUTS III. Алту-Минью (Alto Minho) — 10 муниципалитетов: Виана-ду-Каштелу, Аркуш-ди-Валдевеш (Arcos de Valdevez), Валенса (Valença), Вила-Нова-ди-Сервейра (Vila Nova de Cerveira), Каминья (Caminha), Мелгасу (Melgaço), Монсан (Monção), Паредеш-ди-Коура (Paredes de Coura), Понти-да-Барка (Ponte da Barca) и Понти-ди-Лима (Ponte de Lima). Каваду (Cávado) — 6: Барселуш, Брага, Амареш (Amares), Вила-Верди (Vila Verde), Терраш-ди-Бору (Terras de Bouro) и Эшпозенди (Esposende). Аве (Ave) — 8: Гимарайнш, Виейра-ду-Минью (Vieira do Minho), Визела (Vizela), Вила-Нова-ди-Фамаликан (Vila Nova de Famalicão), Кабесейраш-ди-Башту (Cabeceiras de Basto), Мондин-ди-Башту (Mondim de Basto), Повуа-ди-Ланьозу (Póvoa de Lanhoso) и Фафи (Fafe).

Каталог устроен по округам, и их границы с регионами INE не совпадают. Все муниципалитеты Алту-Минью составляют округ Виана-ду-Каштелу. Каваду и Аве почти целиком лежат в округе Брага, но Мондин-ди-Башту относится к округу Вила-Реал, а муниципалитет Селорику-ди-Башту (Celorico de Basto) из округа Брага INE относит к региону Тамега и Соуза и в эту статью не включает. Страницы каталога квартиры в Браге и в Виана-ду-Каштелу показывают весь округ.

Цены сделок по муниципалитетам

За 12 месяцев до июня 2026 года медиана в Каваду — 1 981 €/м² (+19,6% за год), в Аве — 1 713 €/м² (+20,6%), в Алту-Минью — 1 545 €/м² (+14,9%); по региону Север — 1 988 €/м², по стране — 2 264 €/м² (+17,7%). Ни один из 24 муниципалитетов не дороже средней по стране. Дороже всего Эшпозенди (2 229 €/м²), Брага (2 199 €/м²) и Виана-ду-Каштелу (1 938 €/м²), дешевле всего Мелгасу (698 €/м²), Паредеш-ди-Коура (797 €/м²) и Кабесейраш-ди-Башту (889 €/м²).

В таблицах — медиана цены сделки за 12 месяцев до июня 2026 года, диапазон между нижним и верхним квартилями (четверть сделок дешевле первой цифры, четверть дороже второй), изменение медианы за год и стоимость 80 м² по медиане. Последний столбец — простое умножение, а не цена реальной квартиры: медиана считается по всем проданным жилищам муниципалитета, новые и старые квартиры и дома идут вместе.

Каваду: Брага, Барселуш, Эшпозенди

Аве: Гимарайнш, Вила-Нова-ди-Фамаликан, Фафи

Алту-Минью: Виана-ду-Каштелу, Понти-ди-Лима, Каминья

Сильнее всего за год медиана выросла в муниципалитетах Мелгасу +46,9%, Амареш +41,2%, Валенса +37,8%. Снизилась она в трёх муниципалитетах: Аркуш-ди-Валдевеш −3,7%, Монсан −2,0%, Кабесейраш-ди-Башту −1,8%. Резкие изменения стоит проверять по объявлениям: в маленьких муниципалитетах сделок немного, и медиана зависит от того, какие именно жилища были проданы за период. В трёх главных городах рост такой: Брага +21,6%, Гимарайнш +25,5%, Виана-ду-Каштелу +15,2%.

Сделок стало меньше. Во II квартале 2026 года их число в Каваду — 1 155 против 1 272 годом раньше, в Аве — 1 367 против 1 414, в Алту-Минью — 759 против 777. Квартальная медиана при этом выросла: в Каваду до 2 171 €/м² (+19,9% за год), в Аве — до 1 879 €/м² (+19,2%), в Алту-Минью — до 1 632 €/м² (+17,8%).

Разбивку по фрегезиям INE публикует только для городов Лиссабон и Порту, поэтому внутри Браги, Гимарайнша и других муниципалитетов севера цен сделок по районам нет.

Новое и вторичное жильё, цены по числу спален

Для муниципалитетов с населением от 100 000 человек INE даёт подробную разбивку. Из 24 муниципалитетов в эту группу входят четыре: Брага, Гимарайнш, Вила-Нова-ди-Фамаликан и Барселуш. Цифры — медианы за 12 месяцев до июня 2026 года.

Новое жильё в Браге стоит на 15,9% дороже вторичного, в Гимарайнше — на 12,3%. Чем больше спален, тем ниже цена квадратного метра: T0–T1 в Браге — 2 972 €/м², T4 и больше — 1 770 €/м². Квартиры T0–T1 в Браге по цене метра чуть дороже, чем в среднем по стране (2 920 €/м²).

Резиденты и нерезиденты

INE отдельно считает медиану для покупателей с налоговым резидентством в Португалии и за границей: по регионам — за II квартал 2026 года, по Браге и Гимарайншу — за 12 месяцев до июня 2026 года. По Вила-Нова-ди-Фамаликану и Барселушу медиана для нерезидентов не публикуется.

В Каваду и Алту-Минью медиана у нерезидентов выше, чем у резидентов, в Аве — ниже. В самой Браге нерезиденты платили на 16,2% больше, в Гимарайнше — на 8,0% меньше. Для сравнения, по стране за II квартал — 2 421 €/м² у резидентов против 3 182 €/м² у нерезидентов. Это разница медиан по всем сделкам групп, а не наценка на один и тот же объект.

Что сейчас продаётся

Каталог на 09.11.2026: в 24 муниципалитетах 3 572 объектов в продаже; после правил ниже квартир — 769, домов — 1 170. Одинаковые объявления разных агентств учитываются один раз, объявления дешевле 30 000 € не входят, медиана показана при пяти и более объектах. В столбце «Всех объектов» — все активные объявления без этих правил, включая участки. В таблице — муниципалитеты, где объектов 50 и больше.

Брага и Виана-ду-Каштелу в таблице без ссылок: страница каталога с этим названием показывает весь округ. Меньше 50 объектов — у муниципалитетов Каминья, Мондин-ди-Башту, Паредеш-ди-Коура, Монсан и Мелгасу.

Медианный дом в объявлениях дешевле медианной квартиры в муниципалитетах Фафи, Виейра-ду-Минью, Понти-да-Барка и Понти-ди-Лима. Медиана показывает середину конкретного набора объявлений, а не цену типичного жилья, поэтому сравнивайте площадь и состояние по самим объявлениям. Что учесть при покупке дома с участком, — в статье купить дом в Португалии; дома в каталоге — в разделах дома в Браге и в Гимарайнше. Квартиры T1 в новостройках — на странице новые квартиры T1 в Браге.

Цены в объявлениях выше цен сделок. Медианная цена квадратного метра у квартир муниципалитета Брага в каталоге — 2 860 €/м², а медиана сделок INE — 2 199 €/м². Каталог показывает цены запроса и другой набор объектов, INE — уже совершённые сделки со всеми типами жилья.

Аренда: цены новых договоров

INE публикует медиану арендной платы по новым договорам. За 12 месяцев до июня 2026 года по региону Север — 8,33 €/м² в месяц, по стране — 9,76 €/м². По регионам: Каваду 8,08 €/м², Алту-Минью 6,78 €/м², Аве 6,25 €/м². В таблице — муниципалитеты, где за 12 месяцев заключено 200 и больше новых договоров; столбец «80 м²» — простое умножение.

В остальных муниципалитетах новых договоров меньше 200 за год или их число не публикуется. Самая низкая медиана среди 24 — 3,85 €/м² (Мондин-ди-Башту); для муниципалитета Терраш-ди-Бору INE значения не приводит. Объявления — в разделах квартиры в аренду в Браге, в Гимарайнше и в Виана-ду-Каштелу. О договоре, залоге и сроках — в статье аренда жилья в Португалии.

Ставки IMI по муниципалитетам

Ежегодный налог на недвижимость зависит от муниципалитета. Ставки ниже — за 2025 год для городских объектов, по данным Portal das Finanças; считаются они от налоговой стоимости объекта, а не от рыночной цены. В таблице — пример для налоговой стоимости 200 000 €.

Минимальная ставка 0,3% — у 12 муниципалитетов из 24. Самая высокая — 0,39%: Каминья. В Браге — 0,32%, в Гимарайнше — 0,31%, в Виана-ду-Каштелу — 0,35%. Льготы и другие расходы владельца описаны в статье о содержании недвижимости.

Как сузить выбор

1. Определите бюджет с учётом налогов. При покупке платят IMT и гербовый сбор, для нерезидентов ставка IMT на жильё своя — расчёт в статье о налогах.
2. Сравните бюджет с медианами. 80 м² по медиане сделок стоят 175 920 € в Браге, 148 720 € в Гимарайнше и 155 040 € в Виана-ду-Каштелу, но цены объявлений обычно выше.
3. Посмотрите соседние муниципалитеты. Рядом с каждым из трёх городов есть муниципалитеты заметно дешевле — сравните их по таблицам выше и проверьте, сколько там объявлений.
4. Проверьте объект, а не только муниципалитет. Медиана объединяет новое и старое жильё; состояние, площадь и документы конкретного объекта важнее средней цены.

Порядок сделки — в статье как купить недвижимость в Португалии, о кредите — в статье об ипотеке для нерезидента, о новых квартирах — в статье о недорогих новостройках. Цены других регионов — в статьях о Порту и пригородах, Лейрии, Коимбре и Авейру, Лиссабоне и Алгарве. Подобрать объекты на севере Португалии и организовать просмотры поможет наша команда — свяжитесь с нами.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками и специалистом.